令和7年1月15日　提出 千葉若葉 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区御成台３丁目１１番８ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 都賀 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 都賀駅東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした閑静な戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地域 要因に目立った変化は無く、地価水準は横這い又はやや上昇する程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区及び隣接市区内に形成されている住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は、自己使 用目的にて戸建住宅地を取得する個人であり、一次取得者が中心として想定される。圏内では、バス便が中心の郊外部 においても、住環境が良好な地域については需要が堅調であり、地価水準は横這いからやや上昇する程度で推移してい る。近隣地域及びその周辺における需要の中心価格帯は、１８０㎡程度の土地で総額は１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、公法上の規制により近隣地域及びその周辺においてアパート等の賃貸 物件は見られず、賃貸市場は極めて未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の不動産 市場の需給動向を反映している点において、実証性と説得力に優れている。以上により、代表標準地を規準とした価格 との均衡を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [100.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の不安定化、国内での円安及び物価 高の影響による景気後退リスクはあるものの 、低金利の継続により不動産需給動向は総じ て安定している。 区画整然とした閑静な住宅地域として良好な 住環境を維持しており、当地域の需給は安定 している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％