令和7年1月15日　提出 千葉若葉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区東寺山町９３６番３７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 東千葉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 東千葉駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思料する。地価は当面微増傾向で推移する と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区及び中央区内の住宅地域で、ＪＲ総武本線及び千葉都市モノレール２号線の各駅を最寄り 駅とする住宅地域。中心となる需要者層は千葉市や近隣市に在住の一次取得者である。最寄り駅からは徒歩限度圏であ るが、総額に値頃感があることと、商業施設の多い幹線道路の背後に存することから、需要は相応に認められる。市場 での需要の中心となる価格帯は土地のみで８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の地域で、地域の状況や画地規模等から収益還元法の適用は現実的ではないため、収益価格 は求めなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた 。近隣地域では収益性よりも居住の快適性が取引の指標となることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,700 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [127.1] [103.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は回復基調が続いている。不動産市 況も好調であるが、金利上昇や物価上昇によ る個人消費の減速、海外経済の減速が今後の 懸念材料である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％