令和7年1月15日　提出 千葉稲毛 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.

鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区長沼町１２４番６外 ②地積 　(㎡) 3,860   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:4 倉庫 Ｓ3 中規模工場、倉庫等 が多い内陸型の工業 地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 稲毛 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 5.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 千葉北ＩＣに近く、物流施設としては画地規模が小さいが、事業所、配送センター等を求める中小事業者向けの 需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市を中心とした内陸型の工業地域である。需要の中心は倉庫、物流業や製造業を営む中小規模の法 人、自営業者である。近年、大規模画地は大規模物流施設用地として投資家需要が旺盛であるが、物流を中心に中小規 模の工業地についても需要が認められる。市場の中心価格帯は規模、用途等により価格水準に開差が認められることか ら、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模工場、倉庫等が多い工業地域であり、自営業者が市場の中心で、賃貸市場は未成熟なため収益還元法の適用はで きなかった。取引事例比較法を適用して求めた比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため 、地域の価格水準を反映し、信頼性が高いと認められたため、手法の適用も再吟味した結果、比準価格を採用すること を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下で住宅需要は底堅く、投資意欲も堅 調であるが、物価高、人手不足、国際情勢等 の不動産市場への影響が懸念される。 内陸部の高速道路ＩＣに近い工業地域で、近 隣の取引は少ないが、物流需要や景気動向を 反映し、地価は堅調傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％