令和7年1月15日　提出 千葉稲毛 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -22 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区園生町５２１番７４ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測 する。住宅需要は安定しており、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成千葉線、京成本線の沿線に存する千葉市西部及び習志野市内の住宅地域である。需要 者の中心は、千葉市及び近隣市内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者も見られる。駅からやや距離があるもの の、区画は整っており居住環境は概ね良好で、総額感から需要は安定的である。土地は標準的な画地規模で１，８００ 万円程度後、新築戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外の住宅地域内に存し、周辺にはアパートが見られるものの、自己の居住用の戸建住宅を建設する目的 での取引が大半である。最寄り駅から遠く、賃貸用共同住宅の想定は事業採算性に難があるため、収益還元法は適用し なかった。取引価格水準を指標として、居住の快適性等を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、本 件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [ 80.0] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の二極化、利便性重視の傾向が見られる ものの、低金利の継続、住宅所得支援施策等 による下支え効果もあって、好調な住宅需要 が続いている。 最寄駅から距離があり利便性はやや劣る地域 であるが、総額の割安感から需要は安定して おり、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％