鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
千葉稲毛 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉稲毛 -10

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　聡

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３｢穴川４－３－３｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	稲毛 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

稲毛駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

稲毛駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は存在せず、今後も同様の住環境を維持していくと
予測する。快速停車駅が最寄駅であり、地価水準は上昇基調の継続が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成電鉄線等の各駅を駅勢圏とし、概ね千葉市稲毛区乃至周辺市の住宅地域と判定した。
中心となる需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代主体の都内通勤者等と考えられる。本標準地は、居住環境の
成熟した住宅地域に所在しており、需要は安定している。需要の中心価格帯は、対象となる標準地規模の場合、土地が
概ね３，６００万円程度、細分化された戸建住宅の場合には、概ね５，０００万円程度と考察した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本標準地は、戸建住宅を中心とする住宅地域に所在し、自己居住目的を基本とする。周辺環境から、価格形成では居住
快適性が重視される。賃貸アパート等も周辺に存在するが、土地価格に見合う賃料形成水準とは言い難く、収益価格は
低位に試算された。ゆえに、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を
重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 338,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[101.0]

100
[180.1]

[103.0]
100

204,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

稲毛区の人口は概ね横這いで推移しており、
一方で、高齢化が進んでいる。駅徒歩圏内に
おける住宅地を中心に需要は引続き好調であ
る。

ＪＲ総武線の稲毛駅から概ね徒歩圏内の住宅
地域で地域要因について特別な変動は認めら
れない。生活利便性にも概ね恵まれており地
価は上昇傾向。

個別的要因についての特別な変動は認められ
ない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉稲毛 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０２６９９３ -9	千葉市稲毛区		更地	（　）	長方形	東6m市道、西17m、二方路		１中専高度1種最高20m (60,200)
b	２５１０２５０２１ -6	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、北東4.7m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)
c	２５１０２６９９３ -124	千葉市稲毛区		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	２５１０２６９９３ -175	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ台形	南5.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
e	２５１０２５０２１ -112	千葉市稲毛区		建付地	（　）	長方形	南東2.9m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,061	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	204,285	100 [ 100.6]	203,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 181,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	174,388	100 [ 90.8]	192,057		198,000
c	(　 ) 179,449	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	207,598	100 [ 100.7]	206,155		212,000
d	(　 ) 204,008	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	197,402	100 [ 101.0]	195,448		201,000
e	(　 ) 220,613	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	215,098	100 [ 104.9]	205,051		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

千葉稲毛 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,568,497	754,630	2,813,867	2,141,070	672,797	（　0.9737） 655,102	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,647,958 円　　　　（　 78,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉稲毛 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.75	ＬＳ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	174 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、２ＤＫ（４２㎡程度）、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.00	100.0	84.00	1,832	153,888	1.0	153,888
							1.0	153,888
2～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,869	156,996	1.0	156,996
							1.0	156,996
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		310,884		310,884
								310,884

⑨年額支払賃料	310,884 円　×　12ヶ月　＝　 3,730,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,730,608 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 309,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,420,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,884 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,884 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,568,497 円　　　　（　 20,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,869 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉稲毛 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,530 円	3,730,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,630 円　（　　　　　　 4,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,141,070 円（　　　　　 12,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,568,497 円
②総費用	754,630 円
③純収益　①－②	2,813,867 円
④建物等に帰属する純収益	2,141,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	655,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,647,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉稲毛 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市稲毛区穴川四丁目４３１番３	0400000159228-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
千葉稲毛 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉稲毛 -10

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　橘　英雄

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３｢穴川４－３－３｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	稲毛 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

稲毛駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

稲毛駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。快速停車駅を最寄りとする住宅
地域であり需要が堅調であるため、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の総武線・京成千葉線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とするが総武線「稲毛」駅を駅勢圏
とする住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は３０代～４０代前半の都内又は市内通勤の給与所得者または自営
業者の１次・２次取得者であり、周辺市からの転入者も見られる。ＪＲ快速停車駅徒歩圏内の住宅地で需要が堅調で、
地価の上昇幅は拡大。細分化後の戸建住宅で４５百万円程度、土地は１８０㎡程度で３７百万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏内の規模１７４㎡の住宅地であり、比準価格及び収益価格の試算を行った。住宅地域であり、快適性及び利便
性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる
ので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 338,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[101.0]

100
[180.1]

[103.0]
100

204,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し
、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不
動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に
推移している。

総武線稲毛駅から徒歩圏内の住宅地域で需要
は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉稲毛 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０２６９９３ -166	千葉市稲毛区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4m、準角地		２住居高度1種最高20m (60,200)
b	２５１０２５０２１ -102	千葉市稲毛区		更地	（　）	長方形	南東4.3m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,172)
c	２５１０２６９９３ -8	千葉市稲毛区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,172)
d	２５１０２５０２１ -19	千葉市稲毛区		建付地	（　）	袋地等	南西4m私道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,615	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.8]	222,441	100 [ 110.2]	201,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 165,409	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	161,274	100 [ 81.6]	197,640		204,000
c	(　 ) 153,653	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,114	100 [ 76.0]	202,782		209,000
d	(　 ) 141,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	153,672	100 [ 79.1]	194,276		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

千葉稲毛 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,624,420	760,654	2,863,766	2,154,410	709,356	（　0.9737） 690,700	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,389,583 円　　　　（　 82,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉稲毛 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.75	ＬＳ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	174 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、２ＤＫ（４２㎡程度）、４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.00	100.0	84.00	1,851	155,484	1.0	155,484
							1.0	155,484
2～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,908	160,272	1.0	160,272
							1.0	160,272
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		315,756		315,756
								315,756

⑨年額支払賃料	315,756 円　×　12ヶ月　＝　 3,789,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,789,072 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,474,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	315,756 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 315,756 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,624,420 円　　　　（　 20,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉稲毛 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,454 円	3,789,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,654 円　（　　　　　　 4,372 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,154,410 円（　　　　　 12,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,624,420 円
②総費用	760,654 円
③純収益　①－②	2,863,766 円
④建物等に帰属する純収益	2,154,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	709,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	690,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,389,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉稲毛 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市稲毛区穴川四丁目４３１番３	0400000159228-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考