令和7年1月15日　提出 千葉稲毛 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区萩台町６６４番１２ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 稲毛駅からバス便の区画整然とした旧来からの住宅地域。地域要因の特段の変化はなく当面現状を維持すると思 料する。スポーツセンター駅からは徒歩圏内であり、生活利便性は相応に存し、地価は上昇基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市におけるＪＲ総武線沿線及び千葉都市モノレール沿線を駅勢圏とする住宅地域である 。需要の属性としては、市内への通勤者や自営業者等の地縁的選好性の強い層が中心である。交通利便性にやや欠ける が、モノレール線からは徒歩圏内であり、限定的であるが重要は相応に存する。中心となる価格帯は、土地のみで１， ５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であ り、収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、周辺の取引事例に基づいた 実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [ 79.9] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金は下げ止まり傾向であり、個人消費 や設備投資などの内需主導で緩やかな景気回 復基調が続く。首都圏の地価も概ね上昇基調 を堅持。 郊外の区画整然とした既成住宅地であり、地 域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％