別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉花見川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 5-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市花見川区幕張町５丁目１５０番１４
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北西6.5m県道 水道、ガス、下水 幕張

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ　県道 交通

施設		 幕張駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幕張駅周辺の近隣商業地域の性格を有する地域で、地域要因の変動等は見られず当分は現況を維持すると予測。
駅周辺に位置し店舗付共同住宅地としての需要は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内や隣接市の近隣商業地域を中心とする。需要者の中心は日用品店舗等の自営業者や投資用物件の取得
を目的とする個人投資家となる。駅周辺の近隣商業地域であるため店舗付共同住宅地としての需要は堅調で、駅北側の
東幕張土地区画整理事業の進捗もあり、地価は上昇傾向。業種により必要な規模、取引背景が異なり中心となる価格帯
（総額）の把握は困難であるが、土地単価は概ね㎡当たり２３万円～２８万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては周辺商業地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事
例から比準価格を求めており規範性が高い。また、収益価格にも一定の規範性があるが、取引価格水準は堅調である一
方、やや低位に求められた。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し
、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不
動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に
推移している。

幕張駅周辺の近隣商業地域であり、店舗付共
同住宅地としての需要は堅調であり、地価は
上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉花見川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-142		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０２
８７４１
-19		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m県道、
北東12.4m、
角地
近商

(100,200)
c ２５１０２
８７４１
-116		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
南西7.1m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２５１０２
５７６５
-113		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２５１０２
１０４２３
-147		 習志野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.6m国
道、
南東3.6m、
角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[  80.2]
287,995 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
180,489  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
180,489 		 100
[  68.1]
265,035 
262,000 
c (　           ) 
176,651  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
175,622 		 100
[  67.4]
260,567 
258,000 
d (　           ) 
216,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,663 		 100
[  77.2]
287,128 
284,000 
e (　           ) 
215,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
225,355 		 100
[  79.8]
282,400 
280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



千葉花見川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,782,340 
1,400,779 
6,381,561 
5,084,970 
1,296,591 		 （　0.9530）
1,235,651 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     26,861,978 円　　　　（　    215,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉花見川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 82.04 ＲＣ4 297.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     10.0 m x   12.7 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は約２２㎡の１Ｒ、約４２㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.32 
73.4 
57.50 
3,596 
206,770 		 6.0  1,240,620 
1.0  206,770 

 2～ 2		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,397 
153,720 		 1.0  153,720 
1.0  153,720 

 3～ 3		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,445 
156,798 		 1.0  156,798 
1.0  156,798 

 4～ 4		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,493 
159,876 		 1.0  159,876 
1.0  159,876 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.11 
84.1 
249.89 

677,164 		 1,711,014 
677,164 
⑨年額支払賃料        677,164 円　×　12ヶ月　＝　       8,125,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     249.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,125,968 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       674,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,451,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,711,014 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          677,164 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         315,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,782,340 円　　　　（　        62,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉花見川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,300 円  　　　　     81,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 243,779 円  　　　        8,125,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      689,300 円  　　　　     81,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,400,779 円　（　　　　　　        11,206 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     297.11 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,084,970 円  
（　　　　　        40,680 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,782,340 円      
②総費用 1,400,779 円      
③純収益　①－② 6,381,561 円      
④建物等に帰属する純収益 5,084,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,235,651 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,885 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,861,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     215,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉花見川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市花見川区幕張町五丁目１５０番１４
 0411000199367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉花見川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 5-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市花見川区幕張町５丁目１５０番１４
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北西6.5m県道 水道、ガス、下水 幕張

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 幕張駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い近隣商業地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。賃貸需要は安定してお
り、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市と周辺市を含む駅前や駅周辺の商業地域及び近隣商業地域である。需要者は、地元の事業法人や
個人事業者、不動産投資家等が中心となる。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融緩和
策の継続等から不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちま
ちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏では、自用の店舗事務所地としての取引のほか、個人投資家等による収益目的の取引など、多
様な需要が認められる。比準価格は市場で成立した取引事例に基づき試算されており、実証的であり規範性が高い。収
益価格は想定要素を含むものの、収益性が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準
価格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化に伴い店舗需要等は堅
調に推移し、継続する金融緩和を背景に、希
少性の高い商業地の地価は総じて上昇基調で
推移した。

駅に近い近隣商業地域で、店舗や店舗併用住
宅に対する需要は安定している。供給は少な
く限定的であり、地価の上昇が継続している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉花見川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６９９３
-180		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０２
６９９３
-179		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.4m市
道、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２５１０２
６７８５
-142		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２５１０２
６９９３
-160		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
258,327  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,593 		 100
[  94.1]
283,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
283,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
294,927 		 100
[ 102.9]
286,615 
284,000 
c (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[  85.5]
270,143 
267,000 
d (　           ) 
274,056  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
286,114 		 100
[ 107.1]
267,147 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    274,000 円／㎡]  



千葉花見川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,759,595 
1,400,067 
6,359,528 
5,084,970 
1,274,558 		 （　0.9530）
1,214,654 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     26,405,522 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉花見川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 82.04 ＲＣ4 297.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     10.0 m x   12.7 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階～４階は約２２㎡の１Ｒ、約４２㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.32 
73.4 
57.50 
3,585 
206,138 		 6.0  1,236,828 
1.0  206,138 

 2～ 2		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,390 
153,271 		 1.0  153,271 
1.0  153,271 

 3～ 3		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,438 
156,349 		 1.0  156,349 
1.0  156,349 

 4～ 4		 居宅
72.93 
87.9 
64.13 
2,486 
159,427 		 1.0  159,427 
1.0  159,427 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.11 
84.1 
249.89 

675,185 		 1,705,875 
675,185 
⑨年額支払賃料        675,185 円　×　12ヶ月　＝　       8,102,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     249.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,102,220 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       672,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,429,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,705,875 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          675,185 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         314,216 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,759,595 円　　　　（　        62,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉花見川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,300 円  　　　　     81,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 243,067 円  　　　        8,102,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      689,300 円  　　　　     81,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,400,067 円　（　　　　　　        11,201 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     297.11 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,084,970 円  
（　　　　　        40,680 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,759,595 円      
②総費用 1,400,067 円      
③純収益　①－② 6,359,528 円      
④建物等に帰属する純収益 5,084,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,274,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,214,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,405,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉花見川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市花見川区幕張町五丁目１５０番１４
 0411000199367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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