令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -34 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区朝日ケ丘５丁目６６２番１２８ ｢朝日ケ丘５－２３－４｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ幹線道路沿いの住 宅地域 北西16m市道 水道、ガス、下水 新検見川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ６ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内の区画整然とした旧来からの住宅地域。地域要因の特段の変化はなく当面現状を維持すると思料 する。生活利便性は相応に存し、地価は強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線・京成千葉線各沿線を駅勢圏とする住宅地域である。需要の属性としては、市内への通勤者 や東京方面への通勤者が中心である。旧来からの住宅地域であり、供給は中古住宅が中心であるが、近年は画地を細分 化して分譲するケースもみられる。駅から徒歩限界圏であり、需要は限定的である。中心となる価格帯は、土地で３， ０００万円程度、新築戸建は５，０００万円前後、細分化された新築戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であ り、容積率も低く収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、周辺の取引事 例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地から規準 した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    270,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [102.0] 100 [172.9] [101.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金は下げ止まり傾向であり、個人消費 や設備投資などの内需主導で緩やかな景気回 復基調が続く。首都圏の地価も概ね上昇基調 を堅持。 区画整然とした大規模住宅団地で、特別な地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％