令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -32 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸台４６番１４ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 勝田台駅南西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で、ほぼ熟成しており、今後とも現状である戸建住宅地として推移するものと予測する。価格は 、最寄駅から徒歩圏外であるが住環境は良く、横這い傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市のＪＲ及び京成電鉄各駅から徒歩圏外の住宅地域である。需要の中心は３０～４０歳 代の同一需給圏内の第一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。都心通勤に便利な駅に近い住宅地は需要があり 、駅徒歩圏外の住宅地でも需要が波及し、地価が上昇する地域が増えつつある。市場の中心価格帯は土地は約１６０㎡ で１０００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域的特性、画地条件等から判断し て経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心であり、類似地域にお いて信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 89.3] [102.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下で住宅需要は底堅く、投資意欲も堅 調であるが、物価高、人手不足、国際情勢等 の不動産市場への影響が懸念される。 駅徒歩圏外であるが、区画整然とした戸建住 宅地として熟成しており、住環境も良好で需 要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％