令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -31 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区柏井町１１８０番４ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東8.1m市道 水道、下水 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       483 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．１ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は 現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、当面は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として千葉市北部及び隣接する八千代市・四街道市内の市街化調整区域内の戸建住宅を中心とする旧来 からの住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人又は同一需給圏内に居住する１次取得者層であり、圏外 からの転入者は少ない。近年の市場の需給動向は、土地総額が比較的小さいため、交通接近性又は生活利便性の良い地 域を中心に取引されているが、総じて取引件数は少ない。土地は、対象標準地の規模で１５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、アパート等の収益用不動産は 見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃料水準の把握が困難であると判断されること等から、収益価 格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [121.0] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区の人口は横這い、高齢化率は微増傾 向である。不動産取引件数は令和６年１～９ 月は増加しており、取引価格は上昇又は横這 い傾向にある。 最寄駅からやや距離のある旧来からの市街化 調整区域内の住宅地域で、土地需要はやや弱 いが、底値感から、地価は下落から横這い傾 向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％