令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -27 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸町１２５５番８３ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 勝田台駅南西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便地区の既存住宅地域であり、特段の変動要因はない。当面は現状を維持すると予測される。市街化調整区 域内ゆえの値頃感があり、需給は概ね均衡が維持されると考察した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京成電鉄線、ＪＲ総武線の各駅を駅勢圏とし、主として千葉市花見川区や広く千葉市内、周辺市の 住宅地域と判定した。中心需要者層は、同一需給圏内の３０代、４０代主体の都内通勤者等としての一次、二次取得者 層と見られる。市街化調整区域内に位置するバス便地区の住宅地域であるが、値頃感があることから底堅い需要が存在 する。需要の中心価格帯は、対象標準地規模の土地については１，０００万円程度が中心になるものと考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、市街化調整区域内に位置するバス便地区の住宅地域であり、自己居住目的が基本となる。ゆえに、取引で は居住快適性が重視され、また、本標準地の画地規模では収益物件の想定が困難であることと、賃貸需要が弱いことか ら、収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客 観的な比準価格を標準として、代表標準地との検討も行うことにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 83.9] [101.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区は、人口が概ね横這い傾向で、一方 、高齢化率は微増傾向である。駅徒歩圏内に おける住宅地需要は引続き好調である。 市街化調整区域内における住宅地域であり、 特段の変動要因もなく、値頃感から一定の需 要が認められる。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％