令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -26 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　持田　隆   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区大日町１４２０番４３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑に囲まれた一般住 宅を中心とする住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の市街化調整区域の住宅地域で、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況の 通り推移し、地価は当面の間は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内や隣接市内の京成本線及びＪＲ総武線沿線からバス便の住宅地域である。主たる需要者は、同 一需給圏内の居住者で市内及び都心に通勤する一次取得者であり、圏外からの転入者も見られる。周辺に畑が多い市街 化調整区域に存し、住宅の供給は限定的であるが、交通・生活利便性に劣ることから、土地需要は低迷している。中心 となる価格帯は、土地で５００～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした住宅地域であり、投資採 算性に見合う賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の 取引事例から実証的な価格が求められた。したがって、本件では比準価格を採用し、周辺の地価動向にも留意の上、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や海外景気の下振れリスク等が存す るものの、低金利等を背景に不動産市況は総 じて堅調である。 市街化調整区域の住宅地域で交通利便性も劣 るため、土地需要は弱く、地価は横這い傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％