令和7年1月15日　提出 千葉花見川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -17 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　淳子   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区千種町３６１番２１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所兼住宅が見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした成熟した住宅地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま 推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市における鉄道各駅からのバス圏とする住宅地域である。交通利便性に優位性がないも のの、区画整然とした良好な住宅地で、価格は横ばい基調にある。需要者は、千葉市及び隣接市内在住の一次取得者層 等が中心的である。需要の中心となる価格帯は、一般住宅用土地で対象標準地の規模程度で１，０００万円前後、新築 戸建では、２，０００万円台から３，０００万円台程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、戸建住宅を核とした成熟した住宅地域であり、標準地の規模等から、地域の一般的な賃貸用共 同住宅の想定は、採算性の面より現実的ではないと判断し、収益価格は試算しなかった。本件では、同一需給圏内の類 似地域において信頼性ある多数の取引事例を得られており、以上のことから、比準価格を採用し、前年地価公示及び前 年地価調査以降の市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　花見川 -12                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナを経て生活様式の変化、各種政策 、低金利の支えもあり住宅需要は回復傾向に あり、バス圏においては横ばい基調にある。 バス圏の住宅地で、地域要因に特段の特段の 変動はない。地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％