令和7年1月15日　提出 千葉中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 85,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区出洲港２６番 ｢出洲港１５－３４｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 作業所兼事務所 Ｓ1 倉庫、営業所等が建 ち並ぶ臨海沿いの工 業地域 北西9m道路 水道、下水 本千葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 本千葉駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の中小規模の倉庫・営業所等が建ち並ぶ業務系の利用が中心の工業地域で、当面現状を維持すると予想す る。千葉市内の利便性の高い工業地は僅少で、現下の経済状況が続けば、地価は上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 千葉市中央区及び隣接市区域に存する代替・競争関係にある類似の工業地域が存する範囲を同一需給圏と捉えた。臨海 部の埋立地は日本を代表とする大企業の工場等が見られ、近隣地域は画地規模等から中小企業向けの工業系用途に利用 されている工業地である。相対的な地価水準が低く多様な用途に用いられるため、需要は旺盛で、主たる需要者は、中 小のメーカー、自動車関連企業等様々で、土地は㎡あたり６万円～１５万円程度が中心価格帯になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 歴史的な観点から、近隣地域は千葉港の埋立・分譲時から業務系利用（倉庫、営業所等が中心）として利用され、自社 利用が中心であり、賃貸するための土地取引は殆ど見られず、その想定も妥当性に欠けるので収益価格は適用しなかっ た。比準価格のみ試算したが、土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に地価形成されており、適正な試算価格 と判断される。以上から比準価格に代表標準地との検討を行い、再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [111.4] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [100.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト ランプ大統領政権の発足による世界経済への 影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感 は強まっている。 工業系用途に純化しており、地域的には特に 目立った変動要因は無かった。周辺地域につ いても同様で、港湾整備の状況に大きな変化 は見られない。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％