別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-22 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.
鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央４丁目９番２１
｢中央４－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層の事務所等が
多い幹線道路沿いの
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動要因はなく現状を維持すると予測する。商業地に対する需要は旺盛で、
不動産市場は堅調に推移しており、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は千葉県内の商業地域で、店舗事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域である。主たる需要者の
属性は大手法人をはじめ地元企業、不動産業者等である。商業地に対する需要は旺盛で、不動産市場は堅調に推移して
おり、店舗、オフィスや共同住宅の賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は規
模・容積率によって幅があるが土地のみで３，０００万～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用目的の大手法人、収益目的の投資家や不動産業者等である。供給が少ない商業地の取引においては
収益性のほか、類似地域で成立した取引も考慮される。したがって、千葉市内の商業地の取引事例から試算した比準価
格を重視して、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、店舗、オフ
ィスの需要は堅調であり、不動産投資市場も
良好な資金調達環境を背景に積極的な投資姿
勢が続いている。

中高層事務所ビルや店舗付共同住宅等が建ち
並ぶ普通商業地域として安定しており、地域
要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５７６０
-16		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０１
５２５２
-35		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２５１０１
５２５２
-27		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
d ２５１０１
５３１３
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17.7m市道、
南5.9m、
東5.7m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５１０１
８２６６
-1		 千葉市若葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
南東7.6m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,022  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,935 		 100
[ 103.6]
272,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
196,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
226,883 		 100
[  93.9]
241,622 
242,000 
c (　           ) 
211,606  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
235,217 		 100
[  97.2]
241,993 
242,000 
d (　           ) 
211,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
224,034 		 100
[  83.5]
268,304 
268,000 
e (　           ) 
192,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
190,881 		 100
[  72.9]
261,840 
262,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



千葉中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,901,644 
5,570,240 
22,331,404 
20,125,900 
2,205,504 		 （　0.9339）
2,059,720 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     47,900,465 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 164.25 ＲＣ7 994.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     12.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は少人数世帯タイプ、平均専有面積３３㎡と想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
164.25 
90.0 
147.75 
3,669 
542,095 		 6.0  3,252,570 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,530 
336,389 		 1.0  336,389 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,581 
343,170 		 1.0  343,170 
0.0  0 

 5～ 6		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,631 
349,818 		 1.0  349,818 
0.0  0 

 7～ 7		 居宅
111.17 
90.3 
100.40 
2,657 
266,763 		 1.0  266,763 
0.0  0 

計
994.07 
91.8 
912.95 

2,531,223 		 5,241,698 
0 
⑨年額支払賃料      2,531,223 円　×　12ヶ月　＝　      30,374,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     912.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,374,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,521,098 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,853,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,241,698 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,901,644 円　　　　（　       120,786 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,532 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,252,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 911,240 円  　　　       30,374,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,660,500 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,570,240 円　（　　　　　　        24,114 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     994.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,125,900 円  
（　　　　　        87,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,901,644 円      
②総費用 5,570,240 円      
③純収益　①－② 22,331,404 円      
④建物等に帰属する純収益 20,125,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,205,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,059,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,900,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央四丁目９番２１
 0400000067929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-22 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央４丁目９番２１
｢中央４－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層の事務所等が
多い幹線道路沿いの
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉市中心商業地は一時衰退傾向が目立ったが、相次ぐ再開発事業の進行や新築マンション、商業ビルが完成し
、以前とは違う雰囲気にあり、当面この様な状況を維持すると予想。地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 県庁、千葉地方裁判所等の行政機関に近い、幹線道路沿いに中高層の店舗付き事務所若しくは共同住宅が建ち並ぶ地域
で、同一需給圏は千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する商業地域。主たる需要者は地元企業・不動産業者等が中
心で、全国規模の企業も見られ、賃貸需要や自社ビルに対する不動産需要は底堅い。複合不動産の総額は規模により様
々であるが、利回り次第の感があり、土地については㎡単価で２０～４０万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域の商業地では多様な利用目的での取得が見られ、自ら使用する場合以外に賃貸目的での取引も増
えている。購入に際しては複数の買手が競合することが多く、収益性を念頭に置きながらも将来性等を加味して取得す
ることが多く、収益価格よりも比準価格がやや上回ることが多い。本件でも同様な価格傾向にあり、手法適用の適正さ
を再認識出来た。鑑定評価額は比準価格と収益価格を十分に関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえて決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 [100.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト
ランプ大統領政権の発足による世界経済への
影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感
は強まっている。

幹線道路沿いに中高層の店舗事務所ビル等が
建ち並ぶ、県庁や裁判所等の官公庁施設から
近い地域で、ここ１年において目立った変化
は見られない。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
９２８６
-114		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m県道、
南3.5m、角地
近商

(100,200)
b ２５１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２５１０１
５３１３
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17.7m市道、
南5.9m、
東5.7m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５１０１
７９８６
-28		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東15m市道、
西6m、二方路
２住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
308,781  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
355,293 		 100
[ 135.1]
262,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
235,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,250 		 100
[  98.9]
261,122 
261,000 
c (　           ) 
211,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
224,034 		 100
[  85.6]
261,722 
262,000 
d (　           ) 
251,772  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,607 		 100
[ 100.2]
264,079 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    263,000 円／㎡]  



千葉中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,733,639 
5,564,750 
22,168,889 
20,125,900 
2,042,989 		 （　0.9339）
1,907,947 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     44,370,860 円　　　　（　    192,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 164.25 ＲＣ7 994.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     12.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階から７階を平均専有面積約３３㎡・１ＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 建築士作成の設計図面に基づく。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
164.25 
90.0 
147.75 
3,661 
540,913 		 6.0  3,245,478 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,525 
335,724 		 1.0  335,724 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,576 
342,505 		 1.0  342,505 
0.0  0 

 5～ 6		 居宅
143.73 
92.5 
132.96 
2,626 
349,153 		 1.0  349,153 
0.0  0 

 7～ 7		 居宅
111.17 
90.3 
100.40 
2,550 
256,020 		 1.0  256,020 
0.0  0 

計
994.07 
91.8 
912.95 

2,515,973 		 5,220,538 
0 
⑨年額支払賃料      2,515,973 円　×　12ヶ月　＝　      30,191,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     912.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,191,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,505,909 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,685,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,220,538 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,733,639 円　　　　（　       120,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,525 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,252,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 905,750 円  　　　       30,191,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,660,500 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,564,750 円　（　　　　　　        24,090 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     994.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,125,900 円  
（　　　　　        87,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,733,639 円      
②総費用 5,564,750 円      
③純収益　①－② 22,168,889 円      
④建物等に帰属する純収益 20,125,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,042,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,907,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,370,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     192,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央四丁目９番２１
 0400000067929-0000
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備考