鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-16

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　功武

TEL.

鑑定評価額

78,800,000 円

１㎡当たりの価格

81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外				②地積　(㎡)	973 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	事務所Ｗ2	営業所、店舗、ホテル等の建ち並ぶ路線商業地域	西27m国道、南側道	水道、ガス、下水	浜野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

浜野駅西方

600m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

隣接市境の国道沿いにロードサイド店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状にて推移するものと思料す
る。また、地価は区内における路線商業地に対する評価の高まりを受け上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区臨海部における幹線道路沿いの地域及びその背後地域を含んだ圏域であると判定した。需要者
の属性としては、幹線沿いで店舗展開を目論む自動車販売業等のロードサイド需要が考えられる。市場の需給動向とし
ては、国道沿いの路線商業地についてその取引自体はそれほど多くないが出物がでれば足は速い。需要の中心となる価
格帯は、画地規模により異なるが、対象標準地の規模で土地のみ８，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記における比準価格は、同一需給圏内の類似地域にて規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有す
るものである。他方、収益価格は低層店舗の想定を行い賃貸に供することを前提とした価格であるが、その想定に関し
不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格を比較考量することにより
、上記鑑定評価額を決定した。なお、他の標準地との規準比較は、比較に値する地点が存しないことから断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉駅周辺では大手２大家電が新規出店をな
し、更なる大規模再開発を行うべく準備組合
が設立されるなど、中心部の活性化が今後益
々期待される。

国道沿いにロードサイド店舗が建ち並ぶ路線
商業地域となっており、現状においてその地
域要因につき特段の変化は認められない。

代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０１１０４１８ -41	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南32.2m市道、西10m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
b	２５１０１５２５２ -128	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.2m県道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	２５１０１１０４１８ -30	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m私道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,188)
d	２５１０１１０４１８ -3	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.4m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
e	２５１０１１０４１８ -35	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,525	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	83,938	100 [ 105.8]	79,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	81,700
b	(　 ) 71,429	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	84,978	100 [ 107.8]	78,829		81,200
c	(　 ) 78,746	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,872	100 [ 100.3]	80,630		83,000
d	(　 ) 72,156	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,970	100 [ 94.8]	79,082		81,500
e	(　 ) 85,600	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,180	100 [ 99.7]	85,436		88,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,100 円／㎡]

千葉中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,354,430	1,533,859	6,820,571	3,961,440	2,859,131	（　0.9706） 2,775,073	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	61,668,289 円　　　　（　 63,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	453.58	Ｓ1	453.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	973 ㎡	27.1 m x 35.9 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿いの平家建て路線商業店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し店舗を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	453.58	100.0	453.58	1,660	752,943	10.0	7,529,430
							0.0	0
～

～

～

～

計		453.58	100.0	453.58		752,943		7,529,430
								0

⑨年額支払賃料	752,943 円　×　12ヶ月　＝　 9,035,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,035,316 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,285,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,529,430 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,354,430 円　　　　（　 8,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,674 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,600 円	52,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	271,059 円	9,035,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 445,400 円	52,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,533,859 円　（　　　　　　 1,576 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,400,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 453.58 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,961,440 円（　　　　　 4,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,354,430 円
②総費用	1,533,859 円
③純収益　①－②	6,820,571 円
④建物等に帰属する純収益	3,961,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,859,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,775,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,668,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区浜野町１０２５番４２６	0400000096014-0000
2	千葉市中央区浜野町１０２５番４２７	0400000096015-0000
3	千葉市中央区浜野町１０２５番７３７	0400001193866-0000
4	千葉市中央区浜野町１０２５番７３８	0400001193867-0000
5	千葉市中央区浜野町１０２５番７３９	0400001193868-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-16

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　姫野　孝

TEL.

鑑定評価額

78,700,000 円

１㎡当たりの価格

80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区浜野町１０２５番４２６外				②地積　(㎡)	973 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	事務所Ｗ2	営業所、店舗、ホテル等の建ち並ぶ路線商業地域	西27m国道、南側道	水道、ガス、下水	浜野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

浜野駅西方

600m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに物販店舗、飲食店舗等が見られる路線型商業地域で、格別な地域要因の変動はなく当面現状のま
ま推移すると予測。低金利政策により、当該地域の地価については強含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉市内の鉄道等各駅を駅勢圏とする交通量の多い幹線・準幹線道路沿いの路線型商業地域。需要者は地
場企業のほか全国展開する大手企業の参入も見られる。自動車交通量が多く、道路の系統・連続性の良好な幹線道路沿
いの商業地の需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格
帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり８万円～１１万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等における取引事例から試算された価格で、現実市場の動向がほぼ的確に反映され
ている。標準地は店舗、事業所等が見られる路線型商業地域内に存するが、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度は
やや低く、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響が薄れ、低金利政
策等もあり、中央区における優良な投資用不
動産価格は強含みである。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、工業地
域から商業地域への移行が進み、地価は強含
みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０１１０４１８ -41	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南32.2m市道、西10m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
b	２５１０１５２５２ -128	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.2m県道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	２５１０１６３４６ -139	千葉市緑区		貸家建付地	（　）	台形	南8.1m県道、北6.3m、二方路		２住居高度2種最高20m (60,200)
d	２５１０１６３４６ -128	千葉市緑区		更地	（　）	長方形	南7.6m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,525	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	83,938	100 [ 92.0]	91,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 71,429	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	84,978	100 [ 107.8]	78,829		81,200
c	(　 ) 81,359	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,868	100 [ 113.8]	77,213		79,500
d	(　 ) 103,991	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	95,400	100 [ 118.6]	80,438		82,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

千葉中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			成市街地地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,901,480	1,471,164	6,430,316	3,711,960	2,718,356	（　0.9706） 2,638,436	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	58,631,911 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	453.58	Ｓ1	453.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	973 ㎡	27.1 m x 35.9 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付き店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	453.58	100.0	453.58	1,570	712,121	10.0	7,121,210
							0.0	0
～

～

～

～

計		453.58	100.0	453.58		712,121		7,121,210
								0

⑨年額支払賃料	712,121 円　×　12ヶ月　＝　 8,545,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,545,452 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 709,273 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,836,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,121,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,901,480 円　　　　（　 8,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,583 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,400 円	49,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	256,364 円	8,545,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,471,164 円　（　　　　　　 1,512 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 103,000 円／㎡　×　 453.58 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0756	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,711,960 円（　　　　　 3,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,901,480 円
②総費用	1,471,164 円
③純収益　①－②	6,430,316 円
④建物等に帰属する純収益	3,711,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,718,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,638,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,631,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区浜野町１０２５番４２６	0400000096014-0000
2	千葉市中央区浜野町１０２５番４２７	0400000096015-0000
3	千葉市中央区浜野町１０２５番７３７	0400001193866-0000
4	千葉市中央区浜野町１０２５番７３８	0400001193867-0000
5	千葉市中央区浜野町１０２５番７３９	0400001193868-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考