別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-14 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区神明町５４３番２
 ②地積
　(㎡)		 438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ9		 中層の事務所ビル等
が多い路線商業地域
 南西50m国道 水道、下水 本千葉

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 本千葉駅西方

740m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所兼共同住宅等が見られる商業地域で、格別な地域要因の変動はなく当面現状のまま
推移すると予測。低金利政策により、当該地域の地価については強含みで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内の鉄道等各駅を駅勢圏とする交通量の多い幹線・準幹線道路沿いの路線型商業地域である。需要
者は地場企業のほか全国展開する大手企業の参入も見られる。自動車交通量が多く、道路の系統・連続性の良好な幹線
道路沿いの商業地の需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中
心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり２０～２５万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等における取引事例からの試算価格で、現実市場の動向をほぼ的確に反映している
。標準地は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる路線型商業地域内に存するが、当地域の賃貸市場の熟成度はやや低く
、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響が薄れ、低金利政
策等もあり、中央区における優良な投資用不
動産価格は強含みである。


低金利政策により高い容積率の地域において
は投資用不動産の購入需要は堅調であり、分
譲マンション適地との競合もあり、地価は強
含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０１
５７６０
-16		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２５１０１
８７３７
-436		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
南東2.5m、
角地
近商

(100,200)
d ２５１０１
８７３７
-422		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２５１０１
８７３７
-409		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西19.8m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,250 		 100
[ 112.8]
228,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
269,022  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,935 		 100
[ 128.3]
219,747 
220,000 
c (　           ) 
180,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
194,409 		 100
[  95.1]
204,426 
204,000 
d (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[ 113.8]
202,963 
203,000 
e (　           ) 
230,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,018 		 100
[ 117.2]
200,527 
201,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



千葉中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,365,008 
9,957,874 
40,407,134 
37,306,500 
3,100,634 		 （　0.9530）
2,954,904 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     64,237,043 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 249.15 ＲＣ9 1,900.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   438 ㎡     22.0 m x   20.7 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階事務所、３～９階共同住宅、２ＤＫ平均専有面積約４７㎡ ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 共用階段、共用廊下等共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
223.40 
82.4 
184.00 
3,250 
598,000 		 6.0  3,588,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
239.40 
97.6 
233.60 
3,050 
712,480 		 6.0  4,274,880 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,418 
457,002 		 1.0  457,002 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,470 
466,830 		 1.0  466,830 
0.0  0 

 8～ 9		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,520 
476,280 		 1.0  476,280 
0.0  0 

計
1,900.60 
91.6 
1,740.60 

4,567,706 		 11,120,106 
0 
⑨年額支払賃料      4,567,706 円　×　12ヶ月　＝　      54,812,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,740.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,812,472 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,549,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,263,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,120,106 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,365,008 円　　　　（　       114,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,418 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,244,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,644,374 円  　　　       54,812,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,768,500 円  　　　　    561,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,957,874 円　（　　　　　　        22,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 561,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　   1,900.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,306,500 円  
（　　　　　        85,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,365,008 円      
②総費用 9,957,874 円      
③純収益　①－② 40,407,134 円      
④建物等に帰属する純収益 37,306,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,100,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,954,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,237,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区神明町５４３番２
 0400000062682-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-14 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区神明町５４３番２
 ②地積
　(㎡)		 438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ9		 中層の事務所ビル等
が多い路線商業地域
 南西50m国道 水道、下水 本千葉

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 本千葉駅西方

740m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で、格別の変動要因はなく現状を維持すると予測する。商業地に対する需要は旺盛で、
不動産市場は堅調に推移しており、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は千葉県内の路線商業地域で、店舗事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域である。主たる需要
者の属性は大手法人をはじめ地元企業、不動産業者等である。商業地に対する需要は旺盛で、不動産市場は堅調に推移
しており、店舗、オフィスや共同住宅の賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯
は規模・容積率によって幅があるが土地のみで５，０００万～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用目的の法人、収益目的の投資家や不動産業者等である。供給が少ない商業地の取引においては収益
性のほか、類似地域で成立した取引も考慮される。したがって、千葉市内の商業地の取引事例から試算した比準価格を
重視して、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [100.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、店舗、オフ
ィスの需要は堅調であり、不動産投資市場も
良好な資金調達環境を背景に積極的な投資姿
勢が続いている。

中高層事務所ビルや事務所付共同住宅等が建
ち並ぶ国道沿いの路線商業地域として安定し
ており、地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０１
８３８５
-23		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.5m県道
、北7.5m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ２５１０１
５７６０
-15		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12.9m市道、
西8m、角地
近商

(100,200)
d ２５１０１
５２５２
-13		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
西7m、二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,250 		 100
[ 119.9]
215,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
193,670  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
201,191 		 100
[  96.1]
209,356 
209,000 
c (　           ) 
137,937  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
174,008 		 100
[  90.8]
191,639 
192,000 
d (　           ) 
205,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
227,192 		 100
[ 109.3]
207,861 
208,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



千葉中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,733,674 
9,940,050 
40,793,624 
37,173,500 
3,620,124 		 （　0.9530）
3,449,978 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     74,999,522 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 249.15 ＲＣ9 1,900.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   438 ㎡     22.0 m x   20.7 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は事務所、３階以上は少人数世帯タイプ、平均専有面積４５㎡と想定した。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
223.40 
82.4 
184.00 
3,185 
586,040 		 6.0  3,516,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
239.40 
97.6 
233.60 
3,063 
715,517 		 6.0  4,293,102 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,450 
463,050 		 2.0  926,100 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,499 
472,311 		 2.0  944,622 
0.0  0 

 8～ 9		 居宅
205.40 
92.0 
189.00 
2,548 
481,572 		 2.0  963,144 
0.0  0 

計
1,900.60 
91.6 
1,740.60 

4,598,473 		 14,403,174 
0 
⑨年額支払賃料      4,598,473 円　×　12ヶ月　＝　      55,181,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,740.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,181,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,580,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,601,597 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,403,174 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,733,674 円　　　　（　       115,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,454 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,236,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,655,450 円  　　　       55,181,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,751,500 円  　　　　    559,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,940,050 円　（　　　　　　        22,694 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 559,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,900.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,173,500 円  
（　　　　　        84,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,733,674 円      
②総費用 9,940,050 円      
③純収益　①－② 40,793,624 円      
④建物等に帰属する純収益 37,173,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,620,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,449,978 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,999,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区神明町５４３番２
 0400000062682-0000
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