別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-12 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.
鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区祐光４丁目１５９１番１外
｢祐光４－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

2.5:1		 店舗

Ｗ1		 中規模低層の店舗等
が多い路線商業地域
 北20m市道 水道、ガス、下水 東千葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東千葉駅北東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の変動要因はなく今後も現状のまま推移し
ていくものと思料され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、千葉市を中心とした幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。主たる需要
者は、全国展開する法人や、地縁的選好性を有する地元の法人等と思料される。前面道路は交通量も多く、路線商業地
として店舗や事業所等による需要が見込めるものの、取引自体は少なく、規模等により価格は大きく左右されるため、
中心価格帯の把握は困難であるが、標準地程度の地積であれば、坪５０～６０万円程度であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例を収集し、比準価格を試算した。収益価格は、最有効使用の建物を想
定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。市場性を反映し相対的信頼性が高い比準価格にウエイトを置き
、収益価格を比較考量のうえ、更に市場動向をも勘案して、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-12            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米における高金利等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並ぶ路
線商業地域。特段の変動要因はない。地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５７６０
-15		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12.9m市道、
西8m、角地
近商

(100,200)
b ２５１０１
８２６６
-1		 千葉市若葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
南東7.6m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ２５１０１
９２８６
-4		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m国道、
東6m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２５１０１
５２５２
-13		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
西7m、二方路
近商

(90,200)
e ２５１０１
５３１３
-124		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西17.8m市道、
北6m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,937  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
174,008 		 100
[ 103.4]
168,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
192,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
190,881 		 100
[ 109.3]
174,640 
175,000 
c (　           ) 
139,028  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,889 		 100
[  83.9]
172,692 
173,000 
d (　           ) 
205,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
227,192 		 100
[ 132.5]
171,466 
171,000 
e (　           ) 
90,436  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
93,364 		 100
[  55.8]
167,319 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



千葉中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,400,637 
3,197,375 
13,203,262 
4,097,030 
9,106,232 		 （　0.9709）
8,841,241 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    200,937,295 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 396.50 ＬＳ1 396.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   1,720 ㎡     65.0 m x   26.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路沿いの平面駐車場を併設した来店型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
396.50 
100.0 
396.50 
3,626 
1,437,709 		 10.0  14,377,090 
1.0  1,437,709 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.50 
100.0 
396.50 

1,437,709 		 14,377,090 
1,437,709 
⑨年額支払賃料      1,437,709 円　×　12ヶ月　＝　      17,252,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,252,508 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,431,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,820,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,377,090 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         131,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,437,709 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         448,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,400,637 円　　　　（　         9,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,626 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,800 円  　　　　     54,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 517,575 円  　　　       17,252,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,886,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,900 円  　　　　     54,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,197,375 円　（　　　　　　         1,859 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     396.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,097,030 円  
（　　　　　         2,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,400,637 円      
②総費用 3,197,375 円      
③純収益　①－② 13,203,262 円      
④建物等に帰属する純収益 4,097,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,106,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,841,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,937,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１
 0400000156965-0000
2 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１３
 0400000156977-0000
3 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１４
 0400000156978-0000
4 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１５
 0400000156979-0000
5 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１６
 0400000156980-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-12 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.
鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区祐光４丁目１５９１番１外
｢祐光４－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

2.5:1		 店舗

Ｗ1		 中規模低層の店舗等
が多い路線商業地域
 北20m市道 水道、ガス、下水 東千葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東千葉駅北東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉市中心からやや郊外にある幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車通行量、背後地の状況等に変化はなく、
現状維持を予想。地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇傾向を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 需要者は全国展開の大手企業とその系列企業、フランチャイズチェーン、テナント経営を自ら行う賃貸事業者、自社営
業所購入を検討する中小企業が多く、同一需給圏は概ね千葉市内及び周辺市の路線商業地域である。テナントの入れ替
わり、店舗の業態変化、新規出店等の変化は見られるが、需要は堅調であり、今後も同様な状況と判断する。敷地規模
は多様で、総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、単価的には㎡当り１０万円～２０万円程度が一般的。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる
。路線商業地は自動車利用を前提としているので、店舗建物等以外に駐車場が不可欠で、当該部分は収益確保に寄与す
るが、駐車場部分自体が収益を生むことはなく、収益価格は比準価格を大きく下回ることが普通である。本件でも同様
であり、鑑定評価額は比準価格を重視して収益価格を関連付け、試算過程を再確認して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-12            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト
ランプ大統領政権の発足による世界経済への
影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感
は強まっている。

市内中心部に近接する路線商業地域であり、
新たな路線商業地域となる幹線道路の開通等
はなく、地域的には特に目立った変動要因は
無かった。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５２５２
-201		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
西6m、二方路
２中専
高度1種最高20m
(60,200)
b ２５１０１
５２５２
-13		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
西7m、二方路
近商

(90,200)
c ２５１０１
８２６６
-1		 千葉市若葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
南東7.6m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２５１０１
８３８５
-23		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.5m県道
、北7.5m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,014  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,191 		 100
[  89.3]
169,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
205,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
227,192 		 100
[ 133.6]
170,054 
170,000 
c (　           ) 
192,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
190,881 		 100
[ 112.1]
170,277 
170,000 
d (　           ) 
193,670  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
201,191 		 100
[ 118.0]
170,501 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



千葉中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,277,946 
3,196,238 
13,081,708 
4,037,110 
9,044,598 		 （　0.9709）
8,781,400 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    199,577,273 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 396.50 ＬＳ1 396.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   1,720 ㎡     65.0 m x   26.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地が広く、自動車交通量も多い幹線道路沿いに位置し、地域性から平家建店舗と来客用駐車場を備えた現況と類似した想定とした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸の店舗としたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
396.50 
100.0 
396.50 
3,700 
1,467,050 		 10.0  14,670,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.50 
100.0 
396.50 

1,467,050 		 14,670,500 
0 
⑨年額支払賃料      1,467,050 円　×　12ヶ月　＝　      17,604,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,604,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,461,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,143,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,670,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,277,946 円　　　　（　         9,464 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,600 円  　　　　     53,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 528,138 円  　　　       17,604,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,886,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      458,100 円  　　　　     53,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,196,238 円　（　　　　　　         1,858 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     396.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,037,110 円  
（　　　　　         2,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,277,946 円      
②総費用 3,196,238 円      
③純収益　①－② 13,081,708 円      
④建物等に帰属する純収益 4,037,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,044,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,781,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    199,577,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１
 0400000156965-0000
2 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１３
 0400000156977-0000
3 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１４
 0400000156978-0000
4 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１５
 0400000156979-0000
5 　千葉市中央区祐光四丁目１５９１番１６
 0400000156980-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考