別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-10 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区長洲１丁目５６番７
｢長洲１－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼共同住宅、事
務所等が混在する商
業地域		 北10.2m市道 水道、ガス、下水 本千葉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．２ｍ　市道 交通

施設		 本千葉駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から近くの中高層の店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料
する。また、地価は周辺商業地域における地価動向を踏まえ緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内において中心商業地域の外延に属する地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、最寄
駅の接近性を踏まえたマンションデベロッパー等による需要が十分考えられる。市場の需給動向としては、中心外延に
おける商業地取引について若干増加傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、画地規模及び容積率の
状況によっても異なるが２５０㎡程度で土地のみ６，７００万円～７，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において規範性を有する事例から求められた価
格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は店舗兼共同住宅の想定を行い賃貸に供することを前提とした価
格であるが、その想定に関し予測が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格を
比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-14            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅東口再開発ビルが令和４年１１月に開
業、令和６年１１月にそごう別館がリニュー
アルオープンし、ＪＲ千葉駅周辺の繁華性は
一段と向上した。

最寄駅に近く中層の店舗共同住宅が建ち並ぶ
商業地域に存している。県庁、裁判所、警察
本部等、公共公益施設への接近性は良好であ
る。

個別的要因に変化はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +6.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８７３７
-112		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
準角地
商業

(100,400)
b ２５１０１
８７３７
-114		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
北西4m、角地
商業

(100,400)
c ２５１０１
９２８６
-114		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m県道、
南3.5m、角地
近商

(100,200)
d ２５１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２５１０１
８３８５
-27		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
南4.5m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
377,959  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
438,729 		 100
[ 120.2]
364,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
373,072  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
433,056 		 100
[ 121.2]
357,307 
357,000 
c (　           ) 
308,781  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
355,293 		 100
[ 111.2]
319,508 
320,000 
d (　           ) 
235,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,250 		 100
[  83.0]
311,145 
311,000 
e (　           ) 
170,920  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
175,234 		 100
[  58.5]
299,545 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



千葉中央 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,154,644 
4,932,412 
19,222,232 
16,589,400 
2,632,832 		 （　0.9554）
2,515,408 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     58,497,860 円　　　　（　    255,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 150.96 ＲＣ7 768.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   229 ㎡     19.2 m x   11.9 m  前面道路：市道     　  10.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階以上は共同住宅で専有面積約３２㎡の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 地域の標準的割合を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.96 
90.9 
128.16 
3,705 
474,833 		 6.0  2,848,998 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
104.52 
93.7 
97.92 
2,850 
279,072 		 1.0  279,072 
0.0  0 

 5～ 7		 居宅
104.52 
93.7 
97.92 
2,993 
293,075 		 1.0  293,075 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.08 
93.2 
715.68 

2,191,274 		 4,565,439 
0 
⑨年額支払賃料      2,191,274 円　×　12ヶ月　＝　      26,295,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,295,288 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,182,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,112,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,565,439 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,865 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,154,644 円　　　　（　       105,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,051,812 円  　　　       26,295,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,932,412 円　（　　　　　　        21,539 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     768.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,589,400 円  
（　　　　　        72,443 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,154,644 円      
②総費用 4,932,412 円      
③純収益　①－② 19,222,232 円      
④建物等に帰属する純収益 16,589,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,632,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,515,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,497,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     255,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区長洲一丁目５６番７
 0400000082962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-10 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.
鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区長洲１丁目５６番７
｢長洲１－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼共同住宅、事
務所等が混在する商
業地域		 北10.2m市道 水道、ガス、下水 本千葉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．２ｍ市道 交通

施設		 本千葉駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価は当面は上昇傾向で推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に周辺市も含む普通商業地域一円。中心となる需要者は地元企業や個人投資家等である。千
葉市中心部からはやや離れた地域ではあるが、「本千葉」駅に近く、周辺には千葉県庁、千葉地方裁判所等の官公庁も
立地し、関連業種の事務所需要は堅調で、店舗、事務所付き共同住宅用地の需要は底堅いが供給は少ない。取引の規模
がまちまちで、市場での中心となる価格帯は把握し難いが、単価で㎡当たり２０～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で、商業地域において重視されるべき価格であるが、試算過程におい
て想定要素を含むという点でやや精度に劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的
な価格が得られた。よって、本件では、比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、周辺の地価動向にも留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-14            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は回復基調が続いている。不動産市
況も好調であるが、金利上昇や物価上昇によ
る個人消費の減速、海外経済の減速が今後の
懸念材料である。

店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地
域で、特別な地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +6.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５２５２
-27		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
b ２５１０１
５７６０
-16		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２５１０１
８７３７
-405		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北2.5m市道、
中間画地
近商

(88,196)
d ２５１０１
８７３７
-438		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,606  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
235,217 		 100
[  76.4]
307,876 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
269,022  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,935 		 100
[  88.8]
317,494 
317,000 
c (　           ) 
266,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
279,955 		 100
[  83.7]
334,474 
334,000 
d (　           ) 
253,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
359,606 		 100
[ 103.3]
348,118 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



千葉中央 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,558,434 
5,036,272 
19,522,162 
16,975,200 
2,546,962 		 （　0.9554）
2,433,367 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     56,589,930 円　　　　（　    247,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 150.96 ＲＣ7 768.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   229 ㎡     19.2 m x   11.9 m  前面道路：市道     　  10.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、専有面積約６４㎡、２～７階共同住宅、１ＤＫ平均専有面積約３２㎡ ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.96 
90.9 
128.16 
3,892 
498,799 		 6.0  2,992,794 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
104.52 
93.7 
97.92 
2,883 
282,303 		 2.0  564,606 
0.0  0 

 5～ 7		 居宅
104.52 
93.7 
97.92 
2,998 
293,564 		 2.0  587,128 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.08 
93.2 
715.68 

2,226,400 		 6,447,996 
0 
⑨年額支払賃料      2,226,400 円　×　12ヶ月　＝　      26,716,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,716,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,217,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,499,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,447,996 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,558,434 円　　　　（　       107,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,885 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,883 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,068,672 円  　　　       26,716,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,244,000 円  　　　　    264,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,036,272 円　（　　　　　　        21,992 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　     768.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,975,200 円  
（　　　　　        74,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,558,434 円      
②総費用 5,036,272 円      
③純収益　①－② 19,522,162 円      
④建物等に帰属する純収益 16,975,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,546,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,433,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,589,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     247,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区長洲一丁目５６番７
 0400000082962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考