別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-8 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区南町２丁目１４番１０
｢南町２－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 事務所、店舗の混在
する駅に近い商業地
域		 南西15m市道、南東側道 水道、ガス、下水 蘇我

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 蘇我駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事業所、店舗付共同住宅等が混在する駅に近接した商業地域で、特段の変動要因はなく今後も地価水準は
概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ各線沿線の最寄駅に近接した商業地域である。主たる需要者は、店舗等を展開する法人
及び店舗付共同住宅の開発等を行うデベロッパー等と思料される。駅に近接するため、交通利便性及び生活利便性が良
好であり、店舗や事業所のほかマンション適地としても需要が堅調である。市場の中心となる価格帯は、規模や容積率
等によりまちまちではあるが、５００㎡程度で１億５０００万円～２億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例を収集し、比準価格を試算した。収益価格は、最有効使用の建物を想
定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。市場性を反映し相対的信頼性が高い比準価格にウエイトを置き
、収益価格を比較考量のうえ、更に市場動向をも勘案して、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米における高金利等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

最寄駅に近接した商業地域。地域要因に特段
の変動はない。地価は上昇傾向で推移してい
る。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５７６０
-16		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２５１０１
７９８６
-110		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m市道、
北8m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２５１０１
５３１３
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17.7m市道、
南5.9m、
東5.7m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５１０１
５７６０
-15		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12.9m市道、
西8m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,022  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,935 		 100
[  88.1]
320,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
330,000 
b (　           ) 
235,630  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,250 		 100
[  87.4]
295,481 
304,000 
c (　           ) 
342,552  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
385,155 		 100
[ 110.1]
349,823 
360,000 
d (　           ) 
211,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
224,034 		 100
[  72.1]
310,727 
320,000 
e (　           ) 
137,937  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
174,008 		 100
[  56.7]
306,892 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



千葉中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,255,846 
12,648,188 
49,607,658 
42,630,900 
6,976,758 		 （　0.9339）
6,515,594 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    151,525,442 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅 429.84 ＲＣ7 2,338.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     25.2 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：営業所、２階～７階：居宅を想定。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 営業所
399.08 
90.8 
362.24 
3,672 
1,330,145 		 6.0  7,980,870 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,448 
711,854 		 2.0  1,423,708 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,472 
718,833 		 2.0  1,437,666 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,497 
726,103 		 2.0  1,452,206 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,338.22 
90.1 
2,106.98 

5,643,725 		 16,608,030 
0 
⑨年額支払賃料      5,643,725 円　×　12ヶ月　＝　      67,724,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,724,700 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,621,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,103,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,608,030 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         152,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,255,846 円　　　　（　       114,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,452 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,448 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,652,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,708,988 円  　　　       67,724,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      325,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,635,500 円  　　　　    663,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       663,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       663,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,648,188 円　（　　　　　　        23,293 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 663,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,630,900 円  
（　　　　　        78,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,255,846 円      
②総費用 12,648,188 円      
③純収益　①－② 49,607,658 円      
④建物等に帰属する純収益 42,630,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,976,758 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,515,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,525,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区南町二丁目１４番１０
 0400000007102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-8 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区南町２丁目１４番１０
｢南町２－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 事務所、店舗の混在
する駅に近い商業地
域		 南西15m市道、南東側道 水道、ガス、下水 蘇我

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 蘇我駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関やロードサイド型店舗等、多くの商業施設が集積する蘇我駅近くの商業地域であり、地域要因に特段の
変動はなく、当面、現状と同様に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市内の路線商業地域及び駅前商業地域等の存する圏域。典型的需要者としては、自社ビ
ル等の取得を目的とした法人、賃貸用店舗付共同住宅等の取得を目的とした投資法人等が有力。駅前商業地域であり、
共同住宅としての需要も高く、京葉線快速電車減便の影響は現在の所見えず、地価は上昇傾向である。敷地規模等によ
り取引総額が異なる為、中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価で２８～３３万円前後の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の市場において生起した事例の取引価格を基にした価格であり、実証的な価格である。また、収益価
格は、対象地に最有効使用の建物を想定し、当該建物に係る想定賃料を基に試算した価格であるが、やや想定要素も多
い。対象不動産については、需要者として投資家も想定されるものの、収益価格については、やや説得力に劣る。従っ
て、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 [103.0]
100		 314,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅東口再開発ビルが令和４年１１月に開
業、令和６年１１月にそごう別館がリニュー
アルオープンし、ＪＲ千葉駅周辺の繁華性は
一段と向上した。

末広街道沿いに連なる商業地域で、金融機関
、飲食店等が連担しており、住宅用途も競合
する地域であるが、地域要因に特段の変化は
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
７９８６
-110		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m市道、
北8m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２５１０１
７９８６
-116		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西5.8m市道、
中間画地
近商

(87,200)
c ２５１０１
７９８６
-2		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
南6m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２５１０１
７９８６
-28		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東15m市道、
西6m、二方路
２住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,552  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
385,155 		 100
[ 113.9]
338,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
348,000 
b (　           ) 
217,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
236,551 		 100
[  79.3]
298,299 
307,000 
c (　           ) 
266,569  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
261,342 		 100
[  86.7]
301,433 
310,000 
d (　           ) 
251,772  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,607 		 100
[  85.3]
310,208 
320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



千葉中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,081,863 
13,032,123 
50,049,740 
44,174,100 
5,875,640 		 （　0.9339）
5,487,260 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    127,610,698 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅 429.84 ＲＣ7 2,338.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     25.2 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階営業所、２階～７階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 営業所
399.08 
90.8 
362.24 
3,907 
1,415,272 		 6.0  8,491,632 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,442 
710,109 		 2.0  1,420,218 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,466 
717,088 		 2.0  1,434,176 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,491 
724,358 		 2.0  1,448,716 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,338.22 
90.1 
2,106.98 

5,718,382 		 17,097,852 
0 
⑨年額支払賃料      5,718,382 円　×　12ヶ月　＝　      68,620,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,620,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,695,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,925,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,097,852 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         156,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,081,863 円　　　　（　       116,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,446 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,442 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,748,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,744,823 円  　　　       68,620,584　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      325,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,839,500 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,032,123 円　（　　　　　　        24,000 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,174,100 円  
（　　　　　        81,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,081,863 円      
②総費用 13,032,123 円      
③純収益　①－② 50,049,740 円      
④建物等に帰属する純収益 44,174,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,875,640 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,487,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,610,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区南町二丁目１４番１０
 0400000007102-0000
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