別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 62,800,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央３丁目１４番１４
｢中央３－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗事務所
ビルの多い商業地域
 西15m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として成熟しており、地域要因については格別の変動要因はないことから、当分の間、現状を維持する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市街の中心商業地周辺部一帯であり、典型的需要者として全国的に事業展開している企業・法人の
ほか地元企業が想定される。市場の需給動向については、低金利情勢等を反映して、強含み感が認められている。投資
用不動産市場は都内中心５区との比較において割安感が有り需要も高い。市場での中心価格帯は土地建物一体で２億円
～５億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は売買市場の実態を反映した実証的・客観的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近した価格で
あり、各種の想定要素はあるものの、対象標準地は収益性が重視される商業地域に存することから尊重すべき価格であ
る。本件では相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、
上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    541,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[144.9]		 [100.0]
100		 411,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅東口再開発ビルが令和４年１１月に開
業、令和６年１１月にそごう別館がリニュー
アルオープンし、ＪＲ千葉駅周辺の繁華性は
一段と向上した。

市内中心部に位置するも、マンション、事務
所ビルが混在し、繁華性、収益性はやや劣る
地域である。特に地域要因に変動は無い。


個別的要因に変化はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.7
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +8.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８３８５
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20.1m市道、
西10.6m、
角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２５１０１
８３８５
-118		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２５１０１
５２５２
-10		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
東4m、二方路
商業

(90,400)
d ２５１０１
５２５２
-16		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m国道、
南西3.1m、
角地
近商

(100,200)
e ２５１０１
８３８５
-107		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
423,385  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
462,342 		 100
[ 102.6]
450,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
389,083  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
417,097 		 100
[  99.2]
420,461 
420,000 
c (　           ) 
354,685  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
372,767 		 100
[  95.8]
389,110 
389,000 
d (　           ) 
484,649  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
552,706 		 100
[ 105.7]
522,901 
523,000 
e (　           ) 
448,565  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[  97.4]		 100
[ 100.0]
519,488 		 100
[ 117.1]
443,628 
444,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



千葉中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,855,372 
4,291,015 
14,564,357 
12,434,400 
2,129,957 		 （　0.9362）
1,994,066 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     48,635,756 円　　　　（　    320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 124.12 ＲＣ6 702.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   152 ㎡      9.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸を想定し、１階店舗、２～６階事務所と想定した。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 地域の標準的割合を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.70 
79.2 
94.01 
3,588 
337,308 		 10.0  3,373,080 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
116.81 
81.5 
95.23 
2,870 
273,310 		 6.0  1,639,860 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
702.75 
81.1 
570.16 

1,703,858 		 11,572,380 
0 
⑨年額支払賃料      1,703,858 円　×　12ヶ月　＝　      20,446,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,446,296 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,697,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,749,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,572,380 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,855,372 円　　　　（　       124,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 792,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,022,315 円  　　　       20,446,296　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,291,015 円　（　　　　　　        28,230 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9362    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     702.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,434,400 円  
（　　　　　        81,805 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,855,372 円      
②総費用 4,291,015 円      
③純収益　①－② 14,564,357 円      
④建物等に帰属する純収益 12,434,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,129,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,994,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,119 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,635,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央三丁目１４番１４
 0400000067732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.
鑑定評価額 62,600,000 円  １㎡当たりの価格 412,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央３丁目１４番１４
｢中央３－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗事務所
ビルの多い商業地域
 西15m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 区中心部の幹線道路裏手で店舗事務所ビルが多く見られる商業地域に存しており、また駅前再開発の影響を受け
その周辺でのマンション開発も盛んであることから、地価は強めな上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、区中心部の商業地としてその繁華性に類似する地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては
、事務所ビルや賃貸マンションへの投資を目論む主体による需要が考えられる。市場の需給動向としては、周辺での商
業地取引が容易に確認できる状況にあり、本件評価でも全て中央地区からの事例をもって評価が行えている。需要の中
心価格帯としては、画地規模により異なるが土地のみで総額４，０００万円～１０，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説
得力を有するものである。他方、収益価格は中層の店舗事務所ビルの想定を行い賃貸に供することを前提とした価格で
あるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格を
比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    541,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[144.6]		 [100.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅周辺では大手２大家電が新規出店をな
し、更なる大規模再開発を行うべく準備組合
が設立されるなど、中心部の活性化が今後益
々期待される。

区中心部にて中規模な店舗事務所ビルが建ち
並ぶ商業地域となっており、現状にてその地
域要因につき特段の変化は認められない。


代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８７３７
-111		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西3.7m、
二方路
商業

(100,600)
b ２５１０１
８２６６
-36		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.9m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２５１０１
８７３７
-6		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
東6m、角地
商業

(100,600)
d ２５１０１
８７３７
-101		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
商業

(90,354)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,909  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
490,290 		 100
[ 118.8]
412,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
315,412  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,692 		 100
[  78.1]
442,627 
443,000 
c (　           ) 
365,345  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
372,509 		 100
[  99.0]
376,272 
376,000 
d (　           ) 
350,719  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,611 		 100
[  86.2]
458,945 
459,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



千葉中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,474,912 
4,412,299 
15,062,613 
12,811,200 
2,251,413 		 （　0.9362）
2,107,773 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     51,409,098 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 124.12 ＲＣ6 702.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   152 ㎡      9.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しの１階店舗、２階～６階を事務所とし想定した。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 建築士作成の設計図面を踏まえ判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.70 
79.2 
94.01 
3,588 
337,308 		 6.0  2,023,848 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
116.81 
81.5 
95.23 
2,990 
284,738 		 6.0  1,708,428 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
702.75 
81.1 
570.16 

1,760,998 		 10,565,988 
0 
⑨年額支払賃料      1,760,998 円　×　12ヶ月　＝　      21,131,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,131,976 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,753,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,378,022 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,565,988 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,474,912 円　　　　（　       128,124 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,990 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,056,599 円  　　　       21,131,976　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,412,299 円　（　　　　　　        29,028 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9362    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 276,000 円／㎡　×　     702.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,811,200 円  
（　　　　　        84,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,474,912 円      
②総費用 4,412,299 円      
③純収益　①－② 15,062,613 円      
④建物等に帰属する純収益 12,811,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,251,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,107,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,409,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央三丁目１４番１４
 0400000067732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考