別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 884,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ　市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 再開発ビルのマインズ千葉が令和４年１１月に営業開始、そごう別館ジュンヌ館が令和６年１１月に営業開始し
、ＪＲ千葉駅を中心とした人流も回復し、商業地域としての繁華性はさらに向上すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内主要駅周辺及び主要幹線道路沿いに展開する高度商業地が存する圏域であり、典型的需要者と
しては全国的に事業展開している企業・投資家等が中心になるものと想定される。市場の需給動向については、低金利
情勢を反映して、強含みで推移している。また、投資用不動産市場は都内主要５区の取引価格との比較で割安感があり
、Ｃａｐレートも低位安定している。取引の中心価格帯は土地・建物一体で１０億円～２０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性の重視は勿
論、投資用不動産としての立地特性、稀少性等も十分考慮される。したがって、代替・競争関係にある千葉県内の収益
性・繁華性に恵まれた中心商業地の取引事例から試算した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づ
けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,530,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅東口再開発ビルが令和４年１１月に開
業、令和６年１１月にそごう別館がリニュー
アルオープンし、ＪＲ千葉駅周辺の繁華性は
一段と向上した。

ＪＲ千葉駅東口駅前の中心商業地である。周
辺のビル建設も進捗中で、駅ビル、百貨店を
含め繁華性は良好で高度商業地して高い収益
性がある。

個別的要因に変化はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８７３７
-479		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２５１０１
８７３７
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業

(100,800)
c ２５１０１
８７３７
-469		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１０１
８７３７
-3		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
南東8.5m、
角地
商業

(100,600)
e ２５１０１
８７３７
-472		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m県
道、南西8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 130.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,721,030 		 100
[  58.6]
2,936,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
3,140,000 
b (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,746,098 		 100
[  67.8]
2,575,366 
2,760,000 
c (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,124,676 		 100
[  76.6]
2,773,728 
2,970,000 
d (　           ) 
1,426,336  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,524,222 		 100
[  61.9]
2,462,394 
2,630,000 
e (　           ) 
1,515,899  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,735,141 		 100
[  70.9]
2,447,307 
2,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -12.0 行政　　　　 -18.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

158,635,475 
56,978,956 
101,656,519 
70,664,000 
30,992,519 		 （　0.9429）
29,222,846 		 （  3.6 -  0.1 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    834,938,457 円　　　　（　  2,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 284.20 Ｓ11F2B 3,345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   800 ％   900 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １１階建の店舗・事務所ビルで、地下１階から地上２階は店舗、３階以上は事務所、地下駐車場を想定。 ⑦有効率　  66.0 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
120.00 
68.7 
82.44 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 
地下
  ～ 1		 店舗
258.80 
37.8 
97.80 
7,200 
704,160 		 6.0  4,224,960 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.80 
28.3 
69.30 
10,800 
748,440 		 10.0  7,484,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
272.20 
84.3 
229.40 
7,800 
1,789,320 		 8.0  14,314,560 
0.0  0 

 3～11		 事務所
272.20 
73.9 
201.13 
6,000 
1,206,780 		 6.0  7,240,680 
0.0  0 

計
3,345.60 
66.0 
2,206.67 

14,102,940 		 91,190,040 
0 
⑨年額支払賃料     14,102,940 円　×　12ヶ月　＝　     169,235,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,206.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,235,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    14,802,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 157,792,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        91,190,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         836,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     158,635,475 円　　　　（　       479,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,840,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 34,519,056 円  　　　      172,595,280　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,914,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,285,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,978,956 円　（　　　　　　       172,142 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   3,345.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,664,000 円  
（　　　　　       213,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 158,635,475 円      
②総費用 56,978,956 円      
③純収益　①－② 101,656,519 円      
④建物等に帰属する純収益 70,664,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,992,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,222,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    834,938,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 884,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉駅前の商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当面の間は現状維持と予測す
る。千葉駅周辺は再開発事業や建物建替え等で繁華性が増しており、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は首都圏近郊一円の商業地域であるが、特に千葉駅周辺の商業地域との代替性が強い。主たる需要者は、高
層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。対象標準地は千葉駅前の繁華性の高い商業地域に存しており、需要は
強含みである。なお、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である
が、土地単価で㎡あたり２５０～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は千葉駅前の商業地で、主たる需要者は高層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。比準価格は千葉
県内のターミナル駅周辺に所在する取引事例から求めており、収益性も考慮された実証的な価格である。一方、収益価
格は収益性の側面から対象標準地の市場価値を把握した価格である。本件では、比準価格を重視し、収益価格は比較考
量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,530,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが個人消費が一
部弱い。なお、海外景気の下振れがリスク要
因であり、物価上昇、アメリカの政策動向等
に注意を要する。

千葉駅前の商業地域であり、千葉駅周辺は再
開発事業や建物建替え等で繁華性が増してお
り、県内における相対的地位は向上している
。

個別的要因に特別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８７３７
-485		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２５１０１
８７３７
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業

(100,800)
c ２５１０１
８７３７
-469		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１０１
８７３７
-472		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m県
道、南西8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 129.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,235,385 		 100
[  53.2]
2,322,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
2,480,000 
b (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,746,098 		 100
[  61.2]
2,853,101 
3,050,000 
c (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,124,676 		 100
[  80.9]
2,626,299 
2,810,000 
d (　           ) 
1,515,899  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,735,141 		 100
[  70.7]
2,454,231 
2,630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -12.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,720,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

159,205,061 
57,405,646 
101,799,415 
71,832,000 
29,967,415 		 （　0.9429）
28,256,276 		 （  3.6 -  0.1 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    807,322,171 円　　　　（　  2,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 284.20 Ｓ11F2B 3,345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   800 ％   900 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １１階建の店舗付事務所で、地下１階～地上２階は店舗、３～１１階は事務所、地下駐車場を想定。 ⑦有効率　  66.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
258.80 
37.8 
97.80 
7,563 
739,661 		 6.0  4,437,966 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.80 
28.3 
69.30 
10,588 
733,748 		 6.0  4,402,488 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
272.20 
84.3 
229.40 
7,563 
1,734,952 		 6.0  10,409,712 
0.0  0 

 3～11		 事務所
272.20 
73.9 
201.13 
6,050 
1,216,837 		 6.0  7,301,022 
0.0  0 

計
3,345.60 
66.0 
2,206.67 

14,159,894 		 84,959,364 
0 
⑨年額支払賃料     14,159,894 円　×　12ヶ月　＝　     169,918,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,206.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,918,728 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    14,859,254 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,419,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        84,959,364 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         779,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     159,205,061 円　　　　（　       480,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,920,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 34,655,746 円  　　　      173,278,728　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,914,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,405,646 円　（　　　　　　       173,431 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,345.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,832,000 円  
（　　　　　       217,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 159,205,061 円      
②総費用 57,405,646 円      
③純収益　①－② 101,799,415 円      
④建物等に帰属する純収益 71,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,967,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,256,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    807,322,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
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備考