別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出 千葉中央 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:2 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 鎌取駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 戸建住宅地として一体開発が可能な宅地見込地地域である。鎌取駅周辺の市街地は拡大傾向であるが、周辺地域 の熟成度はやや低く、地価は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び隣接市の戸建住宅地として一体開発が可能な宅地見込地地域であり、主たる需要者は、不動産 開発事業者である。宅地見込地は画地規模や開発条件により価格水準が異なり、標準的な取引価格水準や取引規模を把 握することは困難であるが、土地総額で概ね数千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 対象標準地は戸建住宅地として開発することが最有効使用である宅地見込地で、主たる需要者は不動産開発事業者であ る。比準価格は実際の市場で開発素地として取引された取引事例から求めており、実証的な価格である。一方、控除法 は想定要素がやや多く、低位に求められた。したがって、比準価格を採用し、控除法による価格は参考に留め、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが個人消費が一部弱い 。なお、海外景気の下振れがリスク要因であり、物 価上昇、アメリカの政策動向等に注意を要する。 熟成度のやや低い、戸建住宅地として一体開発が可 能な宅地見込地地域であり、地域要因に特別の変動 要因はない。 個別的要因に特別の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他