令和7年1月15日　提出 千葉中央 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -39 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区花輪町３８番４６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 蘇我 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅東方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から離れた郊外の傾斜地を雛壇状に造成して出来た区画整然とした住宅地域で、当面は現状を維持して いくものと予想。一般的要因の動向、周辺地域の取引から判断し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内の住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は京成千原線からの 駅徒歩圏、ＪＲ千葉駅等からのバス利用者の多い住宅地域一円である。需要者は、市内の勤務先に通うサラリーマン層 が中心と考えられる。近年付近に開発された大型分譲地の販売に関わらず、特段の影響はなく、需給も安定している。 中心価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～３，０００万円位が一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等は見られず、通勤利便性の良くないこの様な場所について、今後を考えても賃貸物件を建築する様 な事はないと思われ、試算以前の想定自体が意味を持たないので、不適用とした。比準価格のみの試算であるが、土地 価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に地価形成されており、代表標準地から検討した価格とも均衡が取れており 、適正な試算価格と認められた。以上から評価の妥当性を再確認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,500 円／㎡ [106.7] 100 100 [105.0] 100 [143.4] [102.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト ランプ大統領政権の発足による世界経済への 影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感 は強まっている。 最寄り駅から徒歩圏外の傾斜地を雛壇状に造 成された住宅地域で、地域的には特に目立っ た変動要因は無かった。周辺地域についても 同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％