令和7年1月15日　提出 千葉中央 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -38 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区塩田町６０８番５ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 浜野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 浜野駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 千葉駅から都心と反対方向にある浜野駅からも遠い住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は見受けられな いが、地価上昇の勢いが周辺地域等でも感じられ、近隣地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ＪＲ内房線、外房線、京成千原線沿線に位置する千葉市南部の住宅地域を同一需給圏と判定した。通勤にやや不便な場 所なので都内通勤者よりも千葉市及び市原市の臨海地域の工場等に勤める従業員や元々地元に住んでいる居住者が世帯 分離等で新たに住宅を購入するケースが多く、あまり需要の高くない地域なので、開発分譲等の供給は少ない。ここ数 年の塩田町の取引は少なく、土地のみで１，０００万円前後が市場における需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海部の工場等に近く、賃貸需要はあるが、多くは地主の資産活用や相続対策の貸家建築で、わざわざ土地を購入して までアパートを建設するには不適な場所であり、収益還元法は適用しなかった。過去の土地取引の経験等から業者の相 場観が形成され、売手と買手の希望価格が収斂し、最終的に取引価格が決まっており、それを基にした比準価格の精度 は高い。以上から比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,500 円／㎡ [106.7] 100 100 [105.0] 100 [125.3] [105.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト ランプ大統領政権の発足による世界経済への 影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感 は強まっている。 最寄り駅から離れた田圃を埋め立てた街道背 後の住宅地域で、地域的にはここ１年特に目 立った変動要因は無かった。周辺地域につい ても同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％