令和7年1月15日　提出 千葉中央 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -37 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区祐光４丁目１５８４番３ ｢祐光４－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,188) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 東千葉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 東千葉駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,188) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 生活の利便性が良好な戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。新規供給が 少ない地域であるため戸建住宅地の需給は強含みであり、当面の地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区及び隣接市区内に形成されている住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は、自己使 用目的にて戸建住宅地を取得する個人であり、一次取得者が中心として想定される。圏内において、中心市街地に比較 的近いものの１２０㎡程度の比較的小規模な住宅地については、総額の値頃感もあって、需給は強含み傾向である。近 隣地域及びその周辺における需要の中心価格帯は、１３０㎡程度の土地で総額は２，０００万円前後が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域として成熟しており、低層のアパートは周辺に散見されるものの、対象標準地の画地規模では 投資採算性に見合う賃貸物件の建築を想定することは現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価 格は、現実の不動産市場の需給動向を反映している点において、実証性と説得力に優れている。以上により、代表標準 地を規準とした価格との均衡を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [105.0] 100 [119.3] [102.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の不安定化、国内での円安及び物価 高の影響による景気後退リスクはあるものの 、低金利の継続により不動産需給動向は総じ て安定している。 地域要因に格別の変動は見られないが、中心 市街地への交通アクセスが良好な住宅地域と して安定した土地需要があり、地価は上昇基 調にある。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％