令和7年1月15日　提出 千葉中央 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -35 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区蘇我５丁目６２９番２７１ ｢蘇我５－２０－３３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 建築協定 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域となっているが、昨今では蘇我駅を最寄駅とする住宅団地が 人気となっており高値取引が散見されることから、地価は強めな上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中央区内にて最寄駅徒歩限界圏となる住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市 内又は東京方面に通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、昨今蘇我駅を最寄駅とする 住宅団地が人気となっており高値取引が散見される状況にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模によりバラつき があるが、土地のみで２，３００万円程度、新築建物付きで３，８００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説 得力を有するものである。他方、収益価格は建築協定が定められ共同住宅の建築ができないことからその試算を断念し た。したがって、本件評価では比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,600 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [ 66.6] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉駅周辺では大手２大家電が新規出店をな し、更なる大規模再開発を行うべく準備組合 が設立されるなど、中心部の活性化が今後益 々期待される。 最寄駅徒歩限界圏となる中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整然とした住宅地域となっており 、現状にてその地域要因につき特段の変化は 認められない。 代替競争関係にある不動産との比較における 優劣は標準的なものであり、かつその個別的 要因につき特段の変化は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％