令和7年1月15日　提出 千葉中央 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -30 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区矢作町３５０番４外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス利用となる一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。然したる地域要因の変化はなく、当面は現状を維 持していくものと予想される。今後地価は上昇基調で推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内の住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は京成千原線からの 駅徒歩圏、ＪＲ千葉駅等からのバス利用者の多い住宅地域一円である。需要者は、市内の勤務先に通うサラリーマン層 が中心と考えられ、周辺の新たに開発された住宅地域の人気もあるが、利便性の良い旧来の住宅地の需要も堅調である 。中心価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築戸建で２，５００万円～３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。地元不動産業者の話では、収益性 から土地価格が形成される地域でないとのことなので、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格のみの試算価格で あるが、土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に一定の相場（地価）が形成されているので、試算価格として は現実的である。以上から妥当性を再確認し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト ランプ大統領政権の発足による世界経済への 影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感 は強まっている。 最寄り駅から離れたやや古い住宅地域で、高 齢化が進むが、地域的にはここ１年特に目立 った変動要因は無かった。周辺地域について も同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％