令和7年1月15日　提出 千葉中央 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -29 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区生実町１８６２番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 蘇我駅南東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建て住宅が建ち並ぶ地域であり、今後も現状のまま推移していくものと思料される。一般的要因に特段の変動 がない限り、地価水準は概ね上昇傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、区郊外南部エリアにおける住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内や隣接市へ通勤するサラ リーマン層である。市場の需給動向としては、最寄駅よりバス便となる住宅地域であるが生活利便性が良好な為、比較 的安定した住宅需要を見込むことができる。市場の通信となる価格帯は土地は２００㎡程度で１，３００万円～１，５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例を採用して求められた価格であ り信頼性は高い価格といえる。他方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域で、快適性が重視される地域であるた め、収益物件の建設・賃貸を目的とした市場参加者を想定することは非現実的であると判断し収益価格は非適用とした 。代表標準地との均衡に留意して、本標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,500 円／㎡ [106.7] 100 100 [105.0] 100 [116.7] [103.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 欧米における高金利等海外景気の下振れによ り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境 等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し ている。 最寄駅からバス圏の戸建住宅地域。地域要因 に特段の変動要因はない。地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％