令和7年1月15日　提出 千葉中央 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -27 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区仁戸名町１０１番１６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 千葉駅南東方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区郊外のバス便となる中規模一般住宅を中心とした住宅地域で、今後も現状にて推移すると思われる。また、地 価については周辺地域における堅調な取引事情を踏まえ上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、区郊外における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の中心は千葉市内及び隣接市に通勤 するサラリーマン層が中心である。最寄駅からバス便となる住宅地域ではあるが生活利便性は良好な為需要は堅調であ る。画地規模によりバラつきはあるが、市場の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で、８００万円～９００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、類似地域の規範性を有する事例を採用し、要因比較等も適切に行っており説得力は高い。他方、収益価 格は区郊外のバス便となる戸建住宅を中心とした住宅地域の為、賃貸を目的とした市場参加者を想定することは非現実 的であると判断し、収益価格は非適用とした。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に留意して、本標準地の鑑定評価格を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [155.0] [102.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 欧米における高金利等海外景気の下振れによ り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境 等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し ている。 区郊外の最寄駅からバス便となる中規模一般 住宅を中心とした住宅地域、現状にてその地 域要因につき特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％