鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
千葉中央 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -26

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　泰道　征憲

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区椿森３丁目６０３番８｢椿森３－６－３｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほか介護施設も見られる住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	千葉公園 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 215 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ　市道

交通

施設

千葉公園駅北方

300m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと
思料され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び千葉都市モノレール線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は、
千葉市内及び隣接市に通勤する一次取得者等である。最寄駅から徒歩圏内にあり、生活利便性が良好なため需要は堅調
である。市場の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で、４，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のほか賃貸マンション等も散見されるが、本標準地が存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する地
域である。主な需要者は市場性を重視することから比準価格の説得力が高い。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に
留め、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 169,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[105.0]

100
[ 96.0]

[103.0]
100

189,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

欧米における高金利等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

国道背後の、生活利便性が良好な住宅地域。
地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾
向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０１５２５２ -12	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北1.2m、二方路		１中専高度1種最高20m (60,160)
b	２５１０１５２５２ -11	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
c	２５１０１５２５２ -6	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	２５１０１８３８５ -111	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北14.9m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e	２５１０１５２５２ -7	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,414	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	117,633	100 [ 75.3]	156,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 204,343	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	190,095	100 [ 103.0]	184,558		190,000
c	(　 ) 168,360	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	175,694	100 [ 93.1]	188,715		194,000
d	(　 ) 173,699	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,506	100 [ 102.0]	185,790		191,000
e	(　 ) 240,537	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	252,695	100 [ 113.9]	221,857		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

千葉中央 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,533,764	799,477	3,734,287	2,880,140	854,147	（　0.9702） 828,693	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,015,065 円　　　　（　 83,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.72	ＬＳ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.72	100.0	90.72	2,244	203,576	2.0	407,152
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.72	100.0	90.72	2,290	207,749	2.0	415,498
							0.0	0
～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		411,325		822,650
								0

⑨年額支払賃料	411,325 円　×　12ヶ月　＝　 4,935,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,935,900 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 409,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,526,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	822,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,533,764 円　　　　（　 21,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,294 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,600 円	39,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,077 円	4,935,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 799,477 円　（　　　　　　 3,718 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,880,140 円（　　　　　 13,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,533,764 円
②総費用	799,477 円
③純収益　①－②	3,734,287 円
④建物等に帰属する純収益	2,880,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	854,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	828,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,015,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区椿森三丁目６０３番８	0400000069663-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
千葉中央 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -26

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　菊地　敦雄

TEL.

鑑定評価額

41,300,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区椿森３丁目６０３番８｢椿森３－６－３｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほか介護施設も見られる住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	千葉公園 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 215 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
　市道

交通

施設

千葉公園駅北方

300m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅の外、アパート等も散見される住宅地域で、千葉公園の環境是日は進行し、住環境は改善している。今
後も暫くは現状を維持して推移するものと予測され、地価は、強含みにて推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線・総武本線及び千葉都市モノレール各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、都内２３区
や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。同一需給圏内の需
給は、千葉公園の環境整備の影響もあり、住環境は改善し、強含みにて推移している。土地は４，１００万円前後、新
築戸建住宅は６，０００万円程度が市場での中心価格帯となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺は、戸建住宅を中心とする住宅地域で収益性及び投資採算性の劣る低層建物が主体の地域で収益価格は比準
価格に比べ低く試算された。一方、同一需給圏の類似地域に存する取引事例から試算した比準価格は、現実の取引市場
の実態を反映し説得力ある価格である。本件では収益性の劣る自己使用目的の戸建住宅地域であることから実証的な比
準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 169,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[105.0]

100
[ 94.7]

[103.0]
100

192,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の住宅地は、低金利政策の影響でマン
ション需要は良好。中心市街地から郊外へ戸
建て需要も波及し堅調に推移している。

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で
あり、利便性も比較的優れている。千葉公園
の環境整備が進行し、住環境は改善している
。

個別的要因に変化はない

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０１８３８５ -114	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
b	２５１０１５２５２ -13	千葉市中央区		建付地	（　）	不整形	北東20m国道、西7m、二方路		近商 (90,200)
c	２５１０１５２５２ -11	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	２５１０１５７６０ -15	千葉市中央区		更地	（　）	不整形	南12.9m市道、西8m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,936	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	191,718	100 [ 96.5]	198,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 205,363	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	227,192	100 [ 114.9]	197,730		204,000
c	(　 ) 204,343	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	190,095	100 [ 102.1]	186,185		192,000
d	(　 ) 137,937	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	174,008	100 [ 100.3]	173,488		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

千葉中央 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,321,771	767,853	3,553,918	2,755,870	798,048	（　0.9702） 774,266	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,831,870 円　　　　（　 78,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.72	ＬＳ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）、全４室を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.72	100.0	90.72	2,172	197,044	2.0	394,088
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.72	100.0	90.72	2,150	195,048	2.0	390,096
							0.0	0
～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		392,092		784,184
								0

⑨年額支払賃料	392,092 円　×　12ヶ月　＝　 4,705,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,705,104 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,314,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,184 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,321,771 円　　　　（　 20,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,800 円	37,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	141,153 円	4,705,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,400 円	37,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,700 円	37,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,700 円	37,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 767,853 円　（　　　　　　 3,571 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,700,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,755,870 円（　　　　　 12,818 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,321,771 円
②総費用	767,853 円
③純収益　①－②	3,553,918 円
④建物等に帰属する純収益	2,755,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	774,266 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,831,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区椿森三丁目６０３番８	0400000069663-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考