令和7年1月15日　提出 千葉中央 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区新宿２丁目７番２１ ｢新宿２－７－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,015   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） (100,600) 1.2:1 共同住宅 ＳＲＣ17 高層マンションの建 ち並ぶ中心部の住宅 地域 南東20m県道 水道、ガス、下水 千葉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 千葉駅南東方 1.0km 法令 規制 商業 (100,600) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 千葉駅前において進捗中の再開発により、商業施設も備えた住商一体型のタワーマンション建設が控えている等 、より一層利便性等が向上するものと思料され、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              385,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内のＪＲ各線及び京成千葉線、千葉都市モノレール線の各駅から徒歩圏内の共同住宅等が建ち並 ぶ地域一円である。主たる需要者は、デベロッパー等で、マンションの売れ行きは立地に左右されるものの、好立地に 位置する大規模画地の供給は少なく、希少性が高い。需要の中心となる価格帯は、規模や容積率等によりまちまちでは あるが、１，０００㎡程度で３億５０００万円～５億円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高層マンション等が立地するエリアで、比準価格は、同一需給圏内に位置する取引事例から求めており、市場性を反映 した実証的な価格である。また、開発法による価格は、本標準地に分譲マンション建設を想定し、デベロッパーの投資 採算性に着目して求めた価格であり、主たる需要者が重視する価格である。したがって、比準価格および開発法による 価格を関連付けて、本標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    365,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 欧米における高金利等海外景気の下振れによ り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境 等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し ている。 今後も現状のまま推移していくものと思料さ れ、地価水準は概ね上昇傾向で推移するもの と予測する。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％