令和7年1月15日　提出 千葉中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区都町６丁目１０６２番１２ ｢都町６－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。最寄駅へは距離があるが、良好な住環境から上昇傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ線千葉駅以遠を最寄りとする住宅地域。需要者の属性は千葉市内及び周辺市に通勤するサ ラリーマンや、地縁的選好性を有する市内居住者が中心である。圏外からの転入者も見受けられる。バス便を利用する 地域で比較的低価格であることから一定の需要は見込める地域。土地は１０００万円台後半、新築戸建物件は３５００ 万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性が重視される地域である。最寄駅からバス便利用であり、また地区計画 により収益物件の共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の地域で あり信頼性のある事例から求めた市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [121.9] [105.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は緩やかな持ち直しの動きがみられるが 、物価や金利動向に注視を要する。地価は生 活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調 に推移した。 区画整然とした住宅地域で、特別な変動はな い。 個別的要因の変動はない。また、個別的要因 修正率を変動させる市場の変化も認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.7 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％