別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -16 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区千葉寺町１２３６番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m
地区計画等

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の多
い区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 千葉寺

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 千葉寺駅東方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度1種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として成熟しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。新規供給が限定的である
中で優良な住宅地域の需給は強含みであり、当面の地価水準は上昇基調を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区及び隣接市区内に形成されている住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は、自己使
用目的にて戸建住宅地を取得する個人であり、一次取得者が中心として想定される。圏内の既成市街地においては新規
供給が限定的であるため、需給は強含み傾向となっている。需要の中心価格帯は、駅距離等により様々であるが、近隣
地域及びその周辺の土地は、１６５㎡程度で総額は３，３００万円前後が標準となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、戸建住宅のほかにアパートも見られる低層住宅地域であるが、自己使用目的による戸建住宅地の取引が中心
であるため、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されておらず、収益価格は著しく低位に試算されたものである。
一方で比準価格は、市場の需給動向を反映している点において、実証性と説得力に優れた試算価格といえる。以上によ
り、代表標準地を規準とした価格との均衡も踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 70.3]		 [102.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢の不安定化、国内での円安及び物価
高の影響による景気後退リスクはあるものの
、低金利の継続により不動産需給動向は総じ
て安定している。

地域要因に格別の変動は見られないが、住環
境の良好な住宅地域であり、新規供給も限定
的であるため、地価は上昇基調にある。


画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８３８５
-30		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１中専
高度1種最高20m
地区計画等
(70,200)
b ２５１０１
８３８５
-29		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.4m市道
、南6m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
c ２５１０１
７９８６
-114		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
d ２５１０１
７９８６
-102		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e ２５１０１
５７６０
-25		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,499  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
187,422 		 100
[  98.0]
191,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
185,021  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
185,021 		 100
[  98.0]
188,797 
193,000 
c (　           ) 
163,306  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
170,372 		 100
[ 100.9]
168,852 
172,000 
d (　           ) 
177,123  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,184 		 100
[  99.0]
184,024 
188,000 
e (　           ) 
174,740  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
179,708 		 100
[  90.1]
199,454 
203,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



千葉中央 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,215,639 
781,038 
3,434,601 
2,903,240 
531,361 		 （　0.9706）
515,739 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,460,867 円　　　　（　     66,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     16.8 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２３㎡で全８戸のアパートを想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,058 
187,690 		 2.0  375,380 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,122 
193,526 		 2.0  387,052 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
95.0 
182.40 

381,216 		 762,432 
0 
⑨年額支払賃料        381,216 円　×　12ヶ月　＝　       4,574,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,574,592 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       365,967 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,208,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           762,432 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,215,639 円　　　　（　        24,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,126 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,122 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,400 円  　　　　     40,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 137,238 円  　　　        4,574,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,800 円  　　　　     40,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         781,038 円　（　　　　　　         4,541 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,903,240 円  
（　　　　　        16,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,215,639 円      
②総費用 781,038 円      
③純収益　①－② 3,434,601 円      
④建物等に帰属する純収益 2,903,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 531,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 515,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,998 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,460,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区千葉寺町１２３６番４
 0400000049291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉中央 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -16 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区千葉寺町１２３６番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m
地区計画等

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の多
い区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 千葉寺

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 千葉寺駅東方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度1種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内に位置する区画整然とした住環境は今後とも維持されると予想する。千葉寺駅に加え、人気
の蘇我駅も利用可能で、不動な人気を誇り、現下の経済状況が継続されるならば、上昇傾向は続くものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の内房線、京成千原線沿線の戸建住宅地域が中心。市内居住者及び都内通勤者が主たる購入
者であり、丘陵地を土地区画整理事業で開発した住環境の優れた場所で、最寄り駅へ徒歩圏内にあり、付近ロードサイ
ドには店舗も多く、人気が高い。需要の中心価格帯は、総じて６０坪程度の画地規模で総額３，０００万円台、周辺の
雑然とした住宅地で２，０００～３，５００万円が売筋となっている。新築住宅は６，０００万円以下が主流。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地区画整理事業が行われると、地主層は相続対策からアパートを建て、賃貸収入を得ながら借金を返済することが多
く、築年数が経過すると空室が増え、賃料も下落していく。その様な場所で土地を購入し、アパートを建てても土地価
格に見合う賃料は得られないため、想定した収益価格は著しく低位となった。土地価格（相場）は現実の不動産取引の
実態を反映した比準価格を標準とすべきであり、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 70.3]		 [102.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト
ランプ大統領政権の発足による世界経済への
影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感
は強まっている。

中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした
住宅地域であり、地域的には特に目立った変
動要因は無かった。周辺地域についても同様
である。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
８３８５
-30		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１中専
高度1種最高20m
地区計画等
(70,200)
b ２５１０１
７９８６
-117		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
北6m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２５１０１
７９８６
-32		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２５１０１
７９８６
-115		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,499  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
187,422 		 100
[ 100.0]
187,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
155,802  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
156,551 		 100
[  85.5]
183,101 
187,000 
c (　           ) 
201,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
205,873 		 100
[ 109.9]
187,328 
191,000 
d (　           ) 
190,412  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
205,588 		 100
[ 109.6]
187,580 
191,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



千葉中央 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,168,715 
777,054 
3,391,661 
2,888,760 
502,901 		 （　0.9706）
488,116 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,847,022 円　　　　（　     63,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     16.8 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２３㎡、各階４戸、計８戸の共同住宅（アパート）の想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共用部分を考慮して想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,042 
186,230 		 2.0  372,460 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
96.00 
95.0 
91.20 
2,105 
191,976 		 2.0  383,952 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
95.0 
182.40 

378,206 		 756,412 
0 
⑨年額支払賃料        378,206 円　×　12ヶ月　＝　       4,538,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,538,472 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       376,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,161,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           756,412 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,168,715 円　　　　（　        24,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,105 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 136,154 円  　　　        4,538,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,100 円  　　　　     39,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         777,054 円　（　　　　　　         4,518 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,888,760 円  
（　　　　　        16,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,168,715 円      
②総費用 777,054 円      
③純収益　①－② 3,391,661 円      
④建物等に帰属する純収益 2,888,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 502,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 488,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,847,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区千葉寺町１２３６番４
 0400000049291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考