令和7年1月15日　提出 千葉中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -15 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区葛城２丁目１４８番５ ｢葛城２－１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 本千葉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本千葉駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパート等がみられる住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。地価は一般的要因により上昇傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ千葉駅から下り方面のほか京成千原線も最寄駅とする住宅地域。需要者の属性は都心や千葉市 内及び周辺市に通勤するサラリーマンや、地縁的選好性を有する市内居住者が中心である。旧来の街路形態が残る熟成 した住宅地域であることから需給ともに限定的であったが、働き方の変化等から一定の需要がある。土地は１０００万 円台前半、新築戸建物件は３０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅に共同住宅も見られる、ＪＲ最寄駅へ徒歩圏外縁部にある住宅地域である。標準画地規模において投資 物件の想定は採算性から現実的でないため収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり類似地域内の信 頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [113.1] [102.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は緩やかな持ち直しの動きがみられるが 、物価や金利動向に注視を要する。地価は生 活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調 に推移した。 特別な変動はない。 個別的要因の変動はない。また、個別的要因 修正率を変動させる市場の変化も認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％