令和7年1月15日　提出 千葉中央 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -14 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区寒川町３丁目２１７番１１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅とア パート等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 本千葉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千葉市南部土地区画整理事業 （未施行）区域内による建築 制限あり。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本千葉駅南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の未施工の場所で、雑然とした一般住宅とアパート等が混在する古い住宅地域に特別の変動要 因はなく当面維持を予想。周辺地域の取引価格は上昇傾向で、同様に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内の住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は、ＪＲ千葉駅等か らのバス利用者の多い住宅地域一円で、ＪＲ外房線を最寄り駅として徒歩、自転車を利用する住民も見られる。需要者 は、市内の勤務先に通うサラリーマン層が中心と考えられる。中心価格帯は、土地のみで１，０００～２，０００万円 程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，５００万円位が一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地区画整理事業が未施行な場所で、事業の進行により仮換地が指定されると収益性に関係なくアパート等が立ち始め るが、現在の状況でアパート等を建築することはまず行わないので、収益還元法は適用しなかった。この様な場所は保 留地処分を念頭に比準価格を採用して求められるものであるから、実務的な点を重視して比準価格を以て試算価格とす るのが相当と思われる。以上から代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [102.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は堅調な状況にあったが、米国ト ランプ大統領政権の発足による世界経済への 影響を見極めようとの姿勢が強く、不透明感 は強まっている。 寒川町は一部で土地区画整理事業が進行して いるが、当該地域は未施工で、一般住宅とア パート等が混在する地域性に然したる変化は 見られない。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％