令和7年1月15日　提出 千葉中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -6 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６ ｢東千葉２－３－４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東千葉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東千葉駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 東千葉駅より徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、建替えや築浅物件が増加しており若年人口の増加が伺われる 。地域要因に目立った変動はないが、底堅い需要により、当面地価の上昇傾向は継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及びその周辺市内で戸建住宅が多くみられる住宅地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者と しては、千葉市中心部や都内へ通勤する給与所得者層が有力である。千葉市中心部に近接し、交通利便性や生活利便性 の高さから、地価は上昇基調を強めた。取引の中心価格帯は土地総額で２０００万円前半、土地単価では１０万円台半 ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から徒歩圏内で区画整然とした分譲地内の自用の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的の取引が 大部分を占め、投資採算性に見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に 際しては、同一需給圏内の信頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表 標準地価格との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [105.0] 100 [121.5] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、低金利政策の影響でマン ション需要は良好。中心市街地から郊外へ戸 建て需要も波及し堅調に推移している。 駅から徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ区画整 然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変化はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％