令和7年1月15日　提出 松伏 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松伏 -3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正人   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡松伏町田中３丁目１１番９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 未利用地も残る区画 整理済の住宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 北越谷 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ町道 交通 施設 北越谷駅北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は未利用地も残る区画整理済の住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状の特性を維持 しつつ推移する地域。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松伏町、越谷市、吉川市に所在し最寄駅からバス便を利用する住宅地域。需要者の中心は一次取得者で あり、当地域に地縁性を持つ者が多い。中規模画地が多い地域で物件価格は低位である。バス便利用の立地から住宅需 要は弱い。当地域では、周辺地域の価格上昇が波及し、地価は横ばいから若干の上昇傾向となっている。標準規模で土 地１，２００万円、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が多く見られ、安定した取引水準にある地域である。一般住宅のほか、アパート等の収益物 件も散在するが、第一種低層住居専用地域の用途指定を受け、建蔽率、容積率が低く収益価格は低位に試算される。以 上から、地域内では自用目的の取引が中心であることを勘案し、収益価格は試算しなかった。鑑定評価額は、比準価格 を標準とし、代表標準地からの規準価格の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松伏 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [101.5] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済低迷から脱却し、財政 金融等景気刺激効果から不動産市場は持ち直 した。郊外を含む全地域で地価は上昇傾向と なった。 北越谷駅からバス便の住宅地域。戸建住宅が 立ち並ぶ平均的な住宅地域。需要は戸建住宅 取得者中心。地価水準は横ばいから若干の上 昇傾向。 個別的要因の変動は特に見られない。北西道 路でほぼ標準的な個別条件である。市場競争 力は中位。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.3 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％