別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
｢清地２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 942  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 沿道サービス店舗が
多く見られる路線商
業地域		 北東15.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 東武動物公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 東武動物公園

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号線沿いの路線商業地域で、今後とも商業地として現状を維持していくと予測され、地価は、暫くの間、
横這い傾向で推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉戸町及び隣接市町の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心とし
て首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業用借地権やオーダーリース方式による形態が一般的である。取引され
る価格は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市況を反映する価格と認められるが、景気低迷を反映して土地の需要はトレンド的に縮小傾向にあり、今後
は一段の価格調整が進行する蓋然性を否めない。収益価格は収益性を反映する価格であるが、近隣地域周辺のロードサ
イドは商業繁華性にやや乏しく、必ずしも収益性のみに拠る価格形成がなされていない状況下にある。以上を考慮し、
比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[145.0]		 [ 99.9]
100		 60,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

国道４号沿いの路線商業地域であるが、地域
経済への影響は不透明で、地価は横這い。



個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４６
４０１
-84		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15.2m国道、
西6m、二方路
２住居

(70,200)
b ２５１４６
４０１
-87		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.8m国
道、
北西3.3m、
角地
準工

(70,200)
c Ｙ２５１４
６４０１
-86		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15.2m国
道、中間画地
準工

(60,200)
d Ｙ２５１２
１４０８
-83		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e ２５１２３
２１１
-81		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20.9m県道、
西4.2m、
二方路
｢調区｣ 
１２号区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
75,964 		 100
[ 122.8]
61,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
61,800 
b (　           ) 
63,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
60,920 		 100
[  98.0]
62,163 
62,100 
c (　           ) 
53,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
59,587 		 100
[  98.0]
60,803 
60,700 
d (　           ) 
96,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
103,076 		 100
[ 163.7]
62,966 
62,900 
e (　           ) 
50,186  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
50,437 		 100
[  82.8]
60,914 
60,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +67.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,000 円／㎡]  



杉戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,848,967 
1,213,754 
4,635,213 
2,777,040 
1,858,173 		 （　0.9746）
1,810,975 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     36,219,500 円　　　　（　     38,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 198.00 Ｓ1 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   942 ㎡     32.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の沿道サービス店舗が標準的であるので、一棟貸しの平家建ての鉄骨店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
198.00 
100.0 
198.00 
2,600 
514,800 		 5.0  2,574,000 
1.0  514,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
100.0 
198.00 

514,800 		 2,574,000 
514,800 
⑨年額支払賃料        514,800 円　×　12ヶ月　＝　       6,177,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,177,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,664,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,574,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          514,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         160,504 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,848,967 円　　　　（　         6,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,500 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 247,104 円  　　　        6,177,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,400 円  　　　　     39,900,000　×　　  40.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        59,850 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,213,754 円　（　　　　　　         1,288 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,777,040 円  
（　　　　　         2,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,848,967 円      
②総費用 1,213,754 円      
③純収益　①－② 4,635,213 円      
④建物等に帰属する純収益 2,777,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,858,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,810,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,219,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町清地二丁目７４９番
 0315000071866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
｢清地２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 942  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 沿道サービス店舗が
多く見られる路線商
業地域		 北東15.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 東武動物公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 東武動物公園駅東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号線沿いの路線商業地域で、今後とも商業地として現状を維持していくと予測する。地価は、横這い傾向
が続いている。当面の間は、このまま推移していくもの予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉戸町及び隣接市町の主要幹線道路沿いの路線商業地域が圏域である。需要者の中心は、ロードサイド
を中心とする首都圏を展開する事業者、法人及び地元企業である。景気の回復にはまだ至ってないが、国道４号線沿い
は出店需要は堅調であり、事業者間の競合及び競争が激しい。需給関係も安定化してきており、地価は横這いである。
土地は坪単価２０万～２５万程度、標準的規模９６０㎡で、５，９５０万程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道４号線沿いの路線商業地域である。収益価格は建築コスト高による影響のため賃料水準がまだ回復していない。従
って、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。又、積算価格は後述のとお
り原価法が適用できなかった。よって、市場の実態を反映し、実証的で説得性が高い比準価格を重視して、収益価格を
比較考量して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[145.0]		 [ 99.9]
100		 60,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸
数はともに減少している。人口は毎年減少基
調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の
傾向にある。

国道４号線沿いの路線商業地域である。同路
線沿いの清地１丁目でスーパーがオープンし
て活況を呈している。地価は、横這いである
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１４
６４０１
-86		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15.2m国
道、中間画地
準工

(60,200)
b ２５１４６
４０１
-87		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.8m国
道、
北西3.3m、
角地
準工

(70,200)
c ２５１４６
４０１
-84		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15.2m国道、
西6m、二方路
２住居

(70,200)
d ２５１２１
４０８
-81		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
南7.5m、東4m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
59,587 		 100
[  98.0]
60,803 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
60,700 
b (　           ) 
63,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
60,920 		 100
[  98.0]
62,163 
62,100 
c (　           ) 
66,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
75,964 		 100
[ 122.8]
61,860 
61,800 
d (　           ) 
110,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.8]
88,174 		 100
[ 141.6]
62,270 
62,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,000 円／㎡]  



杉戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,803,975 
1,212,353 
4,591,622 
2,777,040 
1,814,582 		 （　0.9746）
1,768,492 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     35,369,840 円　　　　（　     37,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 198.00 Ｓ1 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   942 ㎡     32.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの鉄骨平家建て店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しである。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
198.00 
100.0 
198.00 
2,580 
510,840 		 5.0  2,554,200 
1.0  510,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
100.0 
198.00 

510,840 		 2,554,200 
510,840 
⑨年額支払賃料        510,840 円　×　12ヶ月　＝　       6,130,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,130,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,797 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,621,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,554,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          510,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         159,270 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,803,975 円　　　　（　         6,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,500 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 245,203 円  　　　        6,130,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,400 円  　　　　     39,900,000　×　　  40.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        59,850 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,212,353 円　（　　　　　　         1,287 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,777,040 円  
（　　　　　         2,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,803,975 円      
②総費用 1,212,353 円      
③純収益　①－② 4,591,622 円      
④建物等に帰属する純収益 2,777,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,814,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,768,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,369,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町清地二丁目７４９番
 0315000071866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考