別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉戸 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m町道 水道、ガス、下水 杉戸高野台

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 杉戸高野台駅南東方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準
については暫く微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線及び日光線「杉戸高野台駅」及び「東武動物公園駅」周辺の住宅地域一円。需要
者の中心は宮代町及び杉戸町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度は高く、不動産
市場回復の影響を受け、需要は概ね堅調である。土地相場は坪２０万円台中盤程度であり、新築の戸建物件は２，００
０万円台後半から３，０００万円台の物件が中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収
益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。積算価格については後述の理
由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、代表標準地価格との均衡に留意して実証
的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 71,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

低層住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環
境に特別な変化はなく、地価は微増傾向。



個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４６
４０１
-39		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m町道、
東6m、北6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
b ２５１４６
４０７
-14		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m町道、
東6m、二方路
１中専

(60,100)
c ２５１４６
４０７
-9		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m町道
、中間画地
１中専

(60,200)
d Ｙ２５１４
６４０７
-16		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.7m町道、
北西5.7m、
角地
２中専

(70,200)
e ２５１４６
４０７
-1		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
西4m、角地
２中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
75,298 		 100
[ 104.1]
72,332 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,300 
b (　           ) 
56,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
69,112 		 100
[  93.5]
73,917 
73,900 
c (　           ) 
42,306  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
56,408 		 100
[  76.8]
73,448 
73,400 
d (　           ) 
51,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
54,240 		 100
[  74.5]
72,805 
72,800 
e (　           ) 
55,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,837 		 100
[  78.2]
72,682 
72,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,700 円／㎡]  



杉戸 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,220,168 
899,475 
3,320,693 
2,995,200 
325,493 		 （　0.9746）
317,225 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      7,377,326 円　　　　（　     32,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.64 ＬＳ2 235.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     12.2 m x   18.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を勘案し、ファミリータイプで平均専有面積約５９㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
117.65 
100.0 
117.65 
1,547 
182,005 		 1.0  182,005 
1.0  182,005 
地上
 2～ 2		 居宅
117.65 
100.0 
117.65 
1,578 
185,652 		 1.0  185,652 
1.0  185,652 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.30 
100.0 
235.30 

367,657 		 367,657 
367,657 
⑨年額支払賃料        367,657 円　×　12ヶ月　＝　       4,411,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,411,884 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       366,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,045,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           367,657 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          367,657 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,220,168 円　　　　（　        18,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉戸 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 234,000 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,475 円  　　　        4,411,884　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,600 円  　　　　     46,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         899,475 円　（　　　　　　         4,016 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     235.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,995,200 円  
（　　　　　        13,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,220,168 円      
②総費用 899,475 円      
③純収益　①－② 3,320,693 円      
④建物等に帰属する純収益 2,995,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 325,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 317,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,377,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町高野台東一丁目１４番１７
 0315000080680-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉戸 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　志賀野　真透   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m町道 水道、ガス、下水 杉戸高野台

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ　町道		 交通

施設		 杉戸高野台駅南東方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅接近性が優れる住宅地域であるが、住宅地需要は伸び悩んでおり地価水準は、概ね横ばい傾向が継続している
。地域要因に著しい変化も認められない事より当面は現況どおりの推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武日光線沿線で杉戸町を中心とした隣接市町に広がる駅徒歩圏の住宅地域一帯である。需要者は、市
内在住者の住宅地需要者が中心で市外からの転入者は殆見当たらない。駅接近性に優れるも住宅地需要が伸び悩んでお
り地価水準も概ね横ばい傾向が継続している。取引価格の中心帯は、土地で坪単価２１万円～２７万円程度、新築戸建
住宅で２５００万円～２９００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅接近性に優れアパート等の需要が見込まれる事より収益価格の試算を行ったが低位で試算された。土地取引は自己居
住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件にお
いては、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、対象標準地の前年度からの連続性
を踏まえつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 71,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、欧米の高い
金利水準の継続に伴う影響等、海外景気の下
振れが国内景気を下押しするリスクに留意す
べきである。

価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変
動はない。駅接近性が優れるも住宅地需要は
伸び悩んでおり地価水準は、概ね横ばい傾向
が継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４６
４０１
-40		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
b ２５１４６
４０７
-9		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m町道
、中間画地
１中専

(60,200)
c Ｙ２５１４
６４０７
-20		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
南6m、角地
２住居

(70,200)
d ２５１４６
４０１
-39		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m町道、
東6m、北6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
72,694 		 100
[  99.9]
72,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,800 
b (　           ) 
42,306  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
56,408 		 100
[  78.7]
71,675 
71,700 
c (　           ) 
79,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
72,650 		 100
[  99.0]
73,384 
73,400 
d (　           ) 
74,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
75,298 		 100
[ 103.0]
73,105 
73,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,700 円／㎡]  



杉戸 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,228,272 
899,814 
3,328,458 
2,995,200 
333,258 		 （　0.9746）
324,793 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      7,553,326 円　　　　（　     33,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.64 ＬＳ1 235.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     12.2 m x   18.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当り５８．８３㎡・居住用４戸を想定。容積率の充足は、有効需要より査定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
117.65 
100.0 
117.65 
1,550 
182,358 		 1.0  182,358 
1.0  182,358 
地上
 2～ 2		 居宅
117.65 
100.0 
117.65 
1,581 
186,005 		 1.0  186,005 
1.0  186,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.30 
100.0 
235.30 

368,363 		 368,363 
368,363 
⑨年額支払賃料        368,363 円　×　12ヶ月　＝　       4,420,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,420,356 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       366,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,053,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,363 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,363 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,428 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,228,272 円　　　　（　        18,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉戸 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 234,000 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,814 円  　　　        4,420,356　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,600 円  　　　　     46,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         899,814 円　（　　　　　　         4,017 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     235.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,995,200 円  
（　　　　　        13,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,228,272 円      
②総費用 899,814 円      
③純収益　①－② 3,328,458 円      
④建物等に帰属する純収益 2,995,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 333,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,553,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町高野台東一丁目１４番１７
 0315000080680-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考