鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
杉戸 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉戸 -4

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　志賀野　真透

TEL.

鑑定評価額

9,020,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１５６８番１８｢杉戸１－３－２７｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパ－ト等が見られる住宅地域	西4.6m町道	水道、ガス、下水	東武動物公園 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．６ｍ
町道

交通

施設

東武動物公園駅北方

800m

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当面このまま推移していくもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線沿線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。主たる需要者は、杉戸町
及びその周辺市町村の在住者が中心で、新築戸建の中心価格帯は２，０００万～２５００万程度である。町内の令和６
年の取引件数は減少傾向にあり、駅徒歩圏外の地域においては引き合いは弱いものの値頃感がでている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、アパート等の収益不動産も散見されるが、主に戸建住宅中心の低層住宅地域であり、居住の
快適性等を重視する自己利用目的のエンドユーザーが典型的な需要者であることから、収益価格は説得力に劣る価格と
思料される。よって、後述の通り積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並びに前年公示価格
等からの検討も踏まえ、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉戸 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     64,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、欧米の高い
金利水準の継続に伴う影響等、海外景気の下
振れが国内景気を下押しするリスクに留意す
べきである。

戸建住宅を中心とした住宅地域である。駅か
らやや離れており、やや引き合いが弱い地域
であるが、地価が安定化しつつある地域であ
る。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

杉戸 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４６４０７ -1	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m町道、西4m、角地		２中専 (70,160)
b	２５１４６４０７ -3	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２５１４６４０７ -6	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	不整形	西4m町道、東5m、二方路		１住居 (70,160)
d	２５１４６４０７ -10	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	不整形	北西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｙ２５１４６４０７ -15	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	56,837	100 [ 91.2]	62,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 52,413	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	58,672	100 [ 94.1]	62,351		64,200
c	(　 ) 46,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.9]	60,397	100 [ 95.0]	63,576		65,500
d	(　 ) 46,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	52,729	100 [ 84.4]	62,475		64,300
e	(　 ) 60,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	59,359	100 [ 94.1]	63,081		65,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

杉戸 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,725,639	356,861	1,368,778	1,164,800	203,978	（　0.9746） 198,797	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,623,186 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉戸 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.89	ＬＳ2	91.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	141 ㎡	13.0 m x 11.0 m	前面道路：町道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの建築を想定した。平均専有面積は４５．８９㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	45.89	100.0	45.89	1,622	74,434	1.0	74,434
							1.0	74,434
地上 2～ 2	居宅	45.89	100.0	45.89	1,654	75,902	1.0	75,902
							1.0	75,902
～

～

～

計		91.78	100.0	91.78		150,336		150,336
								150,336

⑨年額支払賃料	150,336 円　×　12ヶ月　＝　 1,804,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 91.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,804,032 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,654,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,336 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 150,336 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,963 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,725,639 円　　　　（　 12,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,692 円/㎡　月額支払賃料（　 1,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉戸 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,161 円	1,804,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	18,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,861 円　（　　　　　　 2,531 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 91.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,164,800 円（　　　　　 8,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,725,639 円
②総費用	356,861 円
③純収益　①－②	1,368,778 円
④建物等に帰属する純収益	1,164,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,623,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉戸 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北葛飾郡杉戸町杉戸一丁目１５６８番１８	0315010034715-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
杉戸 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉戸 -4

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石川　輝

TEL.

鑑定評価額

9,020,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１５６８番１８｢杉戸１－３－２７｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,184)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパ－ト等が見られる住宅地域	西4.6m町道	水道、ガス、下水	東武動物公園 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．６ｍ
町道

交通

施設

東武動物公園駅北方

800m

法令

規制

１住居
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として概ね成熟した地域であり特段地域要因に変化はない。なお、需要が旺盛な地域でなないが値
頃感からしばらくは地価は横這いで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内在
住者が中心で新築戸建の中心価格帯は２，０００万～２，５００万程度である。町内の取引件数は令和５年よりもさら
に減少傾向にあり、駅徒歩圏外の地域においては引き合いが弱いものの値頃感がでている。なお、一般消費財の物価高
から住宅需要に対して慎重な姿勢は継続している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域であり、典型的な
需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よっ
て、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び指定基準地等からの
検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政策効果から国内景気は緩やかに回復してい
るが、欧米の金融引き締め継続と中国経済の
停滞が、国内景気を下押しするリスクに留意
すべきである。

駅徒歩圏内の居住環境が概ね良好な戸建住宅
地域のため、地価が安定化しつつある地域で
ある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

杉戸 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５１４６４０７ -17	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
b	Ｙ２５１４６４０７ -19	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南東5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２５１４６４０７ -15	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２５１４６４０７ -10	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	不整形	北西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	56,548	100 [ 89.2]	63,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	65,300
b	(　 ) 59,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	57,352	100 [ 91.7]	62,543		64,400
c	(　 ) 60,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	59,359	100 [ 94.1]	63,081		65,000
d	(　 ) 46,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	52,729	100 [ 85.3]	61,816		63,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

杉戸 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,725,639	356,861	1,368,778	1,164,800	203,978	（　0.9746） 198,797	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,623,186 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉戸 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.89	ＬＳ2	91.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	184 ％	141 ㎡	13.0 m x 11.0 m	前面道路：町道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの建築を想定した。平均専有面積は４５．８９㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	45.89	100.0	45.89	1,622	74,434	1.0	74,434
							1.0	74,434
地上 2～ 2	居宅	45.89	100.0	45.89	1,654	75,902	1.0	75,902
							1.0	75,902
～

～

～

計		91.78	100.0	91.78		150,336		150,336
								150,336

⑨年額支払賃料	150,336 円　×　12ヶ月　＝　 1,804,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 91.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,804,032 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,654,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,336 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 150,336 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,963 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,725,639 円　　　　（　 12,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,692 円/㎡　月額支払賃料（　 1,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉戸 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,161 円	1,804,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	18,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,861 円　（　　　　　　 2,531 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 91.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,164,800 円（　　　　　 8,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,725,639 円
②総費用	356,861 円
③純収益　①－②	1,368,778 円
④建物等に帰属する純収益	1,164,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,623,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉戸 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北葛飾郡杉戸町杉戸一丁目１５６８番１８	0315010034715-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考