別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮代 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮代 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２
｢東姫宮２－１０－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m町道 水道、ガス、下水 姫宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       203 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ町
道		 交通

施設		 姫宮駅南方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予
測する。地域の地価変動率については概ね横ばいの傾向にあるものと判断する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮代町を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心
としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪２０万円前後であり、最近の地価水準はほぼ横這いにて推
移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は３，０００万円前後の物件
が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例を収集の上、比較検討された比準価格は市況を反映した実証
的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。以上より、本件では比準価格を標準とし、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.8]		 [103.0]
100		 60,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら
に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不
動産取引への影響が懸念される状況にある。


中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域。最寄駅から比較的近い閑静な住宅地のた
め、一定の取得需要が見込める。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮代 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４４
２０９
-34		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２５１４４
２０９
-28		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m町道、
北西4m、角地
２中専

(70,160)
c ２５１４４
２０９
-37		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m町道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
d ２５１４４
２０９
-41		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西8.5m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
e Ｙ２５１４
４２０９
-44		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,280 		 100
[  98.4]
59,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
61,000 
b (　           ) 
51,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
49,597 		 100
[  83.3]
59,540 
61,300 
c (　           ) 
56,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
54,380 		 100
[  94.0]
57,851 
59,600 
d (　           ) 
48,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
56,639 		 100
[  95.0]
59,620 
61,400 
e (　           ) 
61,842  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
66,763 		 100
[ 113.5]
58,822 
60,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,800 円／㎡]  



宮代 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とする地域であり、転勤等に伴う一戸建貸家の供給はあるものの、一時的な利用方法となってい
る。当地域の多くの建物は賃貸目的で建てられたものではなく、一時的な利用方法を前提として収益還元法を適
用するのは適切でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宮代 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南埼玉郡宮代町東姫宮二丁目９０４番２２
 0315000021054-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮代 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮代 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２
｢東姫宮２－１０－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m町道 水道、ガス、下水 姫宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       203 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ町
道		 交通

施設		 姫宮駅南方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され
、地価水準については暫く微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮代町を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心
としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪２０万円前後であり、最近の地価水準はほぼ横這いにて推
移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は３，０００～３，５００万
円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件評価では比準価格のみの試算となった。収益価格は、近隣地域及びその周辺は戸建住宅としての利用が中心である
ため試算が困難であり、積算価格については後述の理由のため試算できなかった。したがって評価に当たっては、前年
価格との連続性を考慮し、代表標準地価格との均衡に留意しつつ、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.8]		 [103.0]
100		 60,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環
境に特別な変化は無いが物価上昇等の影響で
地価は横這い。


個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮代 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１４
４２０９
-45		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9.6m県道、
東5.5m、角地
１住居

(70,200)
b ２５１４４
２０９
-34		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２５１４４
２０９
-30		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4.5m町道
、北西8m、
角地
１住居

(70,200)
d ２５１４４
２０９
-24		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.7m町道
、中間画地
１住居

(60,188)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
58,300 		 100
[  97.5]
59,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
61,600 
b (　           ) 
58,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,280 		 100
[  98.4]
59,228 
61,000 
c (　           ) 
59,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
58,553 		 100
[ 100.0]
58,553 
60,300 
d (　           ) 
60,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.2]
74,807 		 100
[ 125.8]
59,465 
61,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,800 円／㎡]  



宮代 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とする地域であり、転勤等に伴う一戸建貸家の供給はあるものの、一時的な利用方法となってい
る。当地域の多くの建物は賃貸目的で建てられたものではなく、一時的な利用方法を前提として収益還元法を適
用するのは適切でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宮代 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南埼玉郡宮代町東姫宮二丁目９０４番２２
 0315000021054-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考