令和7年1月8日　提出 寄居 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寄居 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 空地も見られる住宅 地域 南西6m町道 水道、下水 玉淀 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１０年頃に埼玉県住宅供 給公社によって開発分譲され た住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 玉淀駅南方 240m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車メーカー「ホンダ」の生産体制の再編に伴う寄居工場への人員の配置転換による住宅地需要の期待は高い が、格別の変動要因はみられず、現状程度の土地利用を継続するものと予測する。地価水準は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、寄居町の住宅地域を中心に、周辺市町に存する住宅地域。需要者は、寄居町の居住者を中心に、周辺 の市町からの転入者も含まれる。市場の需給動向として、近隣地域は、寄居町中心部に近い住宅地に存することから、 宅地需要は安定しており、地価は概ね横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯については、土地は２００㎡程度 で７００万円～９００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台前半～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　間口、奥行等の画地条件並びに当該地域の賃貸市場の動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかし ながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は概ね規範性を有し、 比準価格は同一需給圏内の宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代 表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寄居 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 97.1] [104.5] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は増加傾向、高齢化 率は約３５％と県平均よりかなり高い。新設 住宅着工戸数は１月～９月までの前年同期比 で増加している。 最寄駅徒歩圏にある分譲住宅団地で、地域要 因に格別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％