令和7年1月9日　提出 寄居 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寄居 -1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大里郡寄居町大字寄居字常木１６４５番１４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.2m町道 水道、下水 寄居 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ町道 交通 施設 寄居駅西方 680m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏かつ公共施設近接の住宅地域で、宅地開発も進む。今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線・秩父鉄道で概ね「寄居」駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、寄居町及び周辺の居住者 、勤労者並びに地縁的選好性を有する者と考えられる。荒川の左岸に位置し、谷口集落として江戸期以来地方物資の集 散地として繁栄した交通の要衝。大字寄居の取引は多いが、圧倒的に駅南口側であり、北口側は大規模商業施設周辺で 見られる以外に取引は少ない。土地は５００～９００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、本 件においては同一需給圏内において対象標準地と類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレは消費増税と同じ影響で持家志向を 減退させている一方、日銀の政策修正は小出 しで異次元金融緩和が都市部でバブルを引き 起こしている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％