令和7年1月8日　提出 ときがわ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ときがわ -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙野　広明   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 、空地等も多い住宅 地域 北西4.3m町道 水道 明覚 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       276 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 明覚駅北東方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地、空地等も多い住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡ときがわ町の住宅地域の範囲。ときがわ町では一部で地縁性を有する者以外の同一需給圏外からの 転入者や分譲地の開発も見られるようになってきているが、全般的に過疎化や少子高齢化は着実に進行している。土地 価格も下落傾向で推移し、下落基調に変化は見られない状況が続いており、需要は弱い。土地価格は５００万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか農地、空地等も多い住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益を把握することがで きないため、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配 的で居住の快適性が重視される地域であることから、本件では比準価格を中心にして、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　ときがわ -1                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外動向等のリスク要因が見られるものの、 企業収益の改善や個人消費の持ち直しにより 景気は緩やかに回復している。 徐々に地域の衰退化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.6 ％