令和7年1月9日　提出 鳩山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２ ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 空地の多い住宅地域 北東5.6m町道 水道 坂戸 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．６ ｍ町道 交通 施設 坂戸駅北西方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農村地帯にあり、人口減少や高齢化の加速により、今後は衰退傾向で推移していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳩山町とその周辺市町に存する市街化調整区域内を中心とした住宅地である。需要者の中心は、専ら地縁 的結びつきを有する需要者に限られ、外部からの転入者は殆どいない。対象地は町内南部の農村地帯に位置し、周囲に は日用品を扱う店舗等は見当たらない。町内では人口減少と高齢化が加速しており、宅地の需要は減少傾向である。土 地取引件数も少なく、その規模や価格もまちまちであるため、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並び、周囲には農地が広がる地域である。アパート等の物件は見当たらず、賃貸市場は未成 熟である。よって、適正な純収益を把握することができないため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域を含む周辺 では専ら自己使用目的の不動産取引が中心であることから、求められた試算価格は比準価格のみである。よって本件で は、市場の特性を十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.1] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。先行きについては緩やかな回 復が続くことが期待される。外的要因に注意 する必要がある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.9 交通・接近　　　 +17.9 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％