令和7年1月14日　提出 鳩山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１ ｢松ケ丘１－１８－４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 東5m町道 水道、ガス、下水 高坂 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域 街 路 基準方位　北　５． ０ｍ町道 交通 施設 高坂駅南西方 5.4km 法令 規制 ２低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 鳩山町は最近夏季の猛暑で知られている。鳩山ニュータウン内の店舗はやっていないところが目立つ。最寄り駅 に遠く、住民の高齢化は続いている。当面地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳩山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住・勤務する一次取得者層並びに 地縁者。分譲から相当期間経過し、住民は高齢化し、空家が散見される。鉄道駅の徒歩圏外で、丘陵地を開発した住宅 団地なので高齢者には不便。鳩山町内では市街化調整区域内の取引も散見されるが、鳩山ニュータウン内の中古住宅の 取引が比較的多い。直近新築戸建住宅の取引事例が少なく、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅団地。建築協定によりアパート等は建築が制限されていて、アパート等の収益物件は見られ ず、戸建住宅が所有者の都合で賃貸される程度。賃貸市場は未成熟であり、収益価格の試算は行わなかった。自己利用 目的の購入が中心。比準価格は市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、ま た前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [103.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近は気温の高い町として有名。越生高校と 鳩山高校を統合し、新校を現在の越生高校の 場所に設置予定。令和８年度鳩山高校に学生 はいなくなる。 相向かいが売地だが、なかなか売れない模様 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +22.2 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％