別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
吉見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉見 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.
鑑定評価額 3,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡吉見町大字西吉見６０１番１外
 ②地積
　(㎡)		 99,051  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

3:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 大規模配送センター
が集積する新興工業
団地		 西14m町道、四方路 水道、下水 東松山ＩＣ

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 570.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　   102,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．０ｍ町道 交通

施設		 東松山ＩＣ駅東方

4.9km		 法令

規制		 工業
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 直近周辺部の工業地よりも都市部の工業地のほうが地価上昇が大きい。首都圏にある物流施設の空室率は直近１
０％程度というが、まだ需要は底堅く、当面地価は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,680 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内、概ね関越道・圏央道エリア及びそのＩＣ周辺の広域的な圏域。需要者の中心は、物流業者や
物流ＲＥＩＴ等の投資法人等。電子商取引市場規模は引き続き拡大。首都圏における消費地近郊型の大規模物流施設へ
の需要は堅調。地価の上昇トレンドは続いているが、空室率は直近やや高水準にある。特に圏央道エリア・外縁部では
空室率は１５％程度で比較的高い。取引価格には幅が見られ、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には物流ＲＥＩＴ等の投資法人が多いが、賃貸倉庫は建物の規模・構造・設備内容（保冷の有無、搬入設備等）
に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が難しいところがある。人件費や建築資材高騰等の影響もあ
る。比準価格は比較的規範性の高いと考えられる事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。従って、比準価
格を標準とし、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 36,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吉見大和田地区産業団地は令和８年度末引き
渡し予定で、令和７年４月市街化区域に編入
される予定。町立小学校は１校に統合再編す
る方針。

主要地方道東松山鴻巣線の久米田・久保田地
区付近、鴻巣方面への４車線化工事が進捗し
ている。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  +3.9
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 嵐山

-510374		 比企郡嵐山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m町道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
b 熊谷大里Ｒ
０７
-11001		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.3m道路
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 日高

-511364		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
南東2.2m、
東2.2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 鶴ヶ島

-511371		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南10.3m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.7]
29,436 		 100
[  77.5]
37,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,000 
b (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 135.0]
22,543 		 100
[  63.0]
35,783 
35,800 
c (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
49,107 		 100
[ 130.7]
37,572 
37,600 
d (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
68,301 		 100
[ 169.0]
40,415 
40,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +9.2 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,000 円／㎡]  



吉見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため、土地の再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,207,711,250 
300,233,400 
907,477,850 
875,520,000 
31,957,850 		 （　0.9530）
30,455,831 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    662,083,283 円　　　　（　      6,680 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 25,000.00 Ｓ4 100,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   99,051 ㎡    570.0 m x  179.0 m  前面道路：町道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスターリース契約のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
25,000.00 
100.0 
25,000.00 
1,055 
26,375,000 		 5.0  131,875,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100,000.00 
100.0 
100,000.00 

105,500,000 		 527,500,000 
0 
⑨年額支払賃料    105,500,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,266,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,266,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    63,300,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,202,700,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       527,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,011,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,207,711,250 円　　　　（　        12,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,059 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,055 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,300,000 円  　　　    1,266,000,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   35,333,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  100,800,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     300,233,400 円　（　　　　　　         3,031 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 875,520,000 円  
（　　　　　         8,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,207,711,250 円      
②総費用 300,233,400 円      
③純収益　①－② 907,477,850 円      
④建物等に帰属する純収益 875,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,957,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,455,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    662,083,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,680 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番１
 0304000163679-0000
2 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番２
 0304000213468-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
吉見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉見 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.
鑑定評価額 3,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡吉見町大字西吉見６０１番１外
 ②地積
　(㎡)		 99,051  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

3:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 大規模配送センター
が集積する新興工業
団地		 西14m町道、四方路 水道、下水 東松山ＩＣ

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 570.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　   102,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 城南産業団地内 街

路		 １４ｍ町道 交通

施設		 東松山ＩＣ　東方

4.9km		 法令

規制		 工業
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 関越道「東松山ＩＣ」及び圏央道「川島ＩＣ」にはやや距離を有するものの、圏央道周辺エリアは比較的需要が
高く、周辺においては今後も大型物流施設の進出が見込まれると思料する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の関越自動車道や圏央道沿道等を中心とした、高速道路インターチェンジ周辺及び幹線道路沿
い及びその周辺のエリアと判断した。主な需要者は流通業又は製造業を営む全国規模の企業を始め、県内を中心に営業
する企業が中心であると考えられる。高速道路網の整備や景気回復基調により、郊外部への流通業、製造業の進出が活
性化している。対象地周辺はＩＣへの接近性はやや劣るものの、需要の増加とともに土地の価格水準も上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は工業地に存する不動産の市場性に着目したもので、市場において実際に成立した取引事例の価格から求めら
れた実証的な価格である。需要者の取引動機は自己使用目的と、一方で収益性に着目した需要者の存在もあり、収益還
元法も適用した。しかし、想定要素も多く理論的な価格であるためやや低廉な価格となった。よって本件では、比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.9]		 [100.0]
100		 36,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。先行きについては緩やかな回
復が続くことが期待される。外的要因に注意
する必要がある。

高速道路のインターチェンジへの接近性はや
や劣るものの、周辺には流通施設等が見られ
るエリアである。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　 +12.5
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 嵐山

-510374		 比企郡嵐山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m町道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
b 日高

-511364		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
南東2.2m、
東2.2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
c 坂戸

-511362		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m市道、
東6m、南4m、
三方路
準工

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.7]
29,436 		 100
[  77.9]
37,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,800 
b (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
49,107 		 100
[ 130.0]
37,775 
37,800 
c (　           ) 
63,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
62,580 		 100
[ 161.1]
38,845 
38,800 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.8 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,000 円／㎡]  



吉見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,207,711,250 
289,633,400 
918,077,850 
875,520,000 
42,557,850 		 （　0.9530）
40,557,631 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    881,687,630 円　　　　（　      8,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 25,000.00 Ｓ4 100,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   99,051 ㎡    570.0 m x  179.0 m  前面道路：町道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスターリース契約のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
25,000.00 
100.0 
25,000.00 
1,055 
26,375,000 		 5.0  131,875,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100,000.00 
100.0 
100,000.00 

105,500,000 		 527,500,000 
0 
⑨年額支払賃料    105,500,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,266,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,266,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    63,300,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,202,700,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       527,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,011,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,207,711,250 円　　　　（　        12,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,059 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,055 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,300,000 円  　　　    1,266,000,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   24,733,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  100,800,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     289,633,400 円　（　　　　　　         2,924 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 875,520,000 円  
（　　　　　         8,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,207,711,250 円      
②総費用 289,633,400 円      
③純収益　①－② 918,077,850 円      
④建物等に帰属する純収益 875,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,557,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,557,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    881,687,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番１
 0304000163679-0000
2 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番２
 0304000213468-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考