令和7年1月15日　提出 埼玉川島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１ ②地積 　(㎡) 976   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 北東4.5m町道 水道 川越 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       974 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 川越駅北東方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅を中心とした農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今 後も現状維持で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心をとし、周辺市までを含む市街化調整区域内の地域。ミニ開発による戸建住宅用地の取引が 見られる。主な需要者は地元在住者や地元に地縁を有する個人、あるいは転売目的の不動産業者等である。市街化調整 区域内の土地は建物建築目的以外に、資材置場等利用目的が多様であり、規模もバラつきが多く、成約水準の把握が困 難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠く離れた農家集落地域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元 法は適用しない。主な需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって 、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格は十分に高い規範性を有するものと判断してこれを採用し 、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [247.3] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、今後も回復傾 向の持続が期待される。ただし、中国の不動 産市場の低迷や中東情勢、金利変動に留意す る必要がある。 周辺に農地や空地等が見られるものの、新規 開発等もなく地域要因に特段の変動は認めら れず、地価は下落している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.8 環境　　　　　　+119.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％