令和7年1月11日　提出 埼玉川島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 建売住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5.2m町道 水道、ガス、下水 川越 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 8.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。したがって、し ばらくは現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に周辺市町における郊外部の住宅地域と判断する。川島町には鉄道駅はなく、主たる需要者 は自家用車、バスによる通勤が中心の勤労者、あるいは地元地縁のエンドユーザー等である。圏央道が町内を横断して いることから工業地の需要は堅調であるが、住宅地の取引動向は活発とはいえない。新築戸建住宅の成約水準はバラつ きがあるものの、標準地の規模程度であれば概ね２千万円前後が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも川島町及び隣接の川越市の事例であ る。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な 収益性を確保するに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、本件においては前年公示価格を基 礎として、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.9] [103.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みが見られるが緩やかな回復 基調にあり、雇用・所得環境も改善する一方 、物価上昇、中東情勢等の影響に注意する必 要がある。 地域要因に特に変動はなく、また当該地域の 需要は弱く、むしろ地価は下落傾向となって いる物と思料する。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　 +11.2 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％